Es probable que muchos de los que nos estáis leyendo en algún momento dado os hayáis tenido que enfrentar a la tarea que supone ser presidente de una comunidad de vecinos. Para otros será una experiencia nueva que llegará tarde o temprano. Las relaciones vecinales dentro de una comunidad pueden generar multitud de conflictos dados los posibles intereses privativos enfrentados. Saber afrontarlos con el juicio necesario requiere tener unas nociones sobre la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En este post os facilitamos la guía necesaria sobre comunidades de propietarios que, a buen seguro, os será de utilidad ya seáis presidentes, futuros presidentes, secretarios, administradores, o simplemente propietarios.
Hemos de partir de la base de la fuente de la que emana todo el conocimiento sobre Propiedad Horizontal. Partimos de un origen constitucional que es el reconocimiento de la propiedad privada (art 33.1 C.E.). Proyección de esa propiedad privada es la propiedad horizontal (PH) definida en el artículo 396 del Código Civil. Dicha norma tiene su desarrollo en la Ley 49/1961, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH). Esta norma es la principal referencia a la que debemos acudir para conocer la regulación sobre PH. Conociendo ya las normas de cabecera y que la LPH será el libro que tengamos que tener en nuestra mesita de noche cuando seamos presidentes de nuestra comunidad, vamos a adentrarnos de lleno en las cuestiones más recurrentes sobre la Ley de Propiedad Horizontal.
La mayor parte de la gente ha oído hablar de este peculiar término el cual se identifica con una comunidad de vecinos dentro de un edificio de viviendas. Esta identificación es acertada. El artículo 1 de la LPH remite su definición legal al artículo 396 del Código Civil donde encontramos la definición legal del término que podemos descomponer en varios elementos:
En definitiva se trata de la debida convivencia entre dos derechos, uno es el aprovechamiento independiente y el uso y disfrute excluyente de la propiedad privada de los elementos de una comunidad; y por otro el uso de los elementos comunitarios. En este caso el artículo tercero de la LPH unido al 396 del Código Civil nos da las claves necesarias para diferenciar unos de otros.
Los elementos comunes de la comunidad no se pueden dividir, puesto que lo prohíbe la LPH Entonces ¿esto significa que su carácter de elementos comunes es perpetuo e inmutable?
La respuesta es no. El título constitutivo de la comunidad es el que describe y fija cuáles son los elementos comunes de la comunidad, por lo tanto si queremos desafectar un determinado elemento de su carácter común será necesario modificar ese título, lo que requerirá unanimidad de todos los propietarios.
El ejemplo más frecuente es la desafección de la vivienda del portero cuando se jubila. Esta suele ser un elemento común del que se permite un uso privativo. Actualmente son muchas las comunidades que tras la jubilación del portero las comunidades prescinden del servicio de portería. Para sacar rentabilidad privatizan este espacio dedicado a este empleado pasando a ser una finca independiente y privada que pueden vender o alquilar.
Una de las primeras preguntas a las que hay que responder en materia de PH es cómo se sostiene económicamente la comunidad. Serán los propietarios los que contribuyan con arreglo a su cuota de participación. Esta cuota de participación determinará que se pague más o menos en la cuota mensual y en las correspondientes derramas.
La fijación de la cuota normalmente la establece el constructor en el título constitutivo de la PH. Sin embargo, si hay más de un propietario habrá que llegar a un acuerdo o, en defecto del mismo, será un Juez quien decida. Los elementos a tener en cuenta para la fijar la misma serán los siguientes:
Dependerá de donde se hagan las obras. No es lo mismo la realización de las mismas dentro de nuestro elemento privativo, ya sea vivienda, local, garaje o trastero, que en las zonas comunes.
Pues bien, evidentemente no está permitido realizar ninguna obra que pueda comprometer en modo alguno la seguridad del edificio (p. ej. eliminar determinada columna de carga) ni su estética (pintar el balcón de amarillo fosforito).
¿Necesito permiso de la comunidad? Normalmente no. Si la obra es de cierta envergadura tendrá que obtenerse la licencia de obras, por parte del Ayuntamiento. Si se trata de un edificio histórico protegido habrá que pedir permisos administrativos a Patrimonio.
Aunque normalmente no es necesario el permiso de la comunidad, es cierto que si no comunicas el inicio y naturaleza de las obras pueden pedir explicaciones. Además, debe tenerse en cuenta que las obras originarán ruidos, polvo y suciedad, no solo en el elemento privativo donde se llevan a cabo sino también en elementos comunes. Hay que procurar reducir lo máximo posible estas molestias y tratar de limpiar la suciedad ocasionada cada día de obra, puesto que una de nuestras obligaciones como propietario es no realizar actividades molestas, como veremos más adelante.
Ningún propietario puede realizar por sí solo una obra o reparación en zonas comunes sin permiso de la comunidad.
Estas obras se aprueban en junta ordinaria o extraordinaria. La mayoría necesaria dependerá del tipo de obra. Si se trata de obras urgentes que no puedan esperar a una junta deberá comunicarse la necesidad al administrador quien se ocupará, si estima la urgencia, de que se realice.
La Ley de Propiedad Horizontal prohíbe realizar dentro de un inmueble privativo o en los elementos comunes, actividades molestas, nocivas, insalubres, peligrosas o ilícitas. Si nos encontramos con un vecino que las lleva a efecto hemos de saber que la LPH cuenta con un pone a disposición de la comunidad un mecanismo legal para poner fin a esa situación:
La convivencia en comunidad otorga derechos pero también obligaciones
Sin el cumplimiento de las mismas tal comunidad sería inviable. La LPH señala las siguientes:
Hay determinadas cuestiones que no son susceptibles de votación. Las mismas deben ser realizadas por la comunidad con carácter obligatorio. Son las siguientes:
A salvo de lo indicado respecto de las obras de adaptación a personas de movilidad reducida cuando excedan de determinada cantidad, todas las demás serán obligatorias para todos y contribuirán en proporción a su cuota a pagar las derramas necesarias para llevarlas a cabo.
La comunidad de propietarios, aunque es un ente sin personalidad jurídica que encarna a todos los propietarios de elementos privativos en un edificio constituido en propiedad horizontal, tiene órganos que la dotan de capacidad de actuación dentro y fuera de la misma.
Es el órgano más importante de la comunidad. Es la cabeza de la misma en la que se toman las decisiones importantes tras el juego de las mayorías correspondientes. Además, de la misma emanan el resto de órganos de la comunidad. Debe reunirse al menos una vez al año.
Es la figura representativa de la comunidad. Ejerce su representación dentro (ante el resto de vecinos) y fuera de ella (ante contratistas y otros terceros). Es quien ejecuta las decisiones de la comunidad. Más adelante profundizamos en sus funciones.
Estas figuras son de carácter técnico y pueden agruparse en la misma persona. Pueden ser ejercidas por un miembro de la comunidad o por profesionales externos.
En comunidades grandes es habitual que se designen figuras auxiliares:
El presidente de la comunidad es elegido entre los propietarios y por los propietarios reunidos en junta, o bien por turno rotatorio. La persona elegida puede rechazar el cargo por causas justificadas. La idea es que todos los vecinos puedan ser presidentes aunque puede acordarse excluir de la votación a algunos por sus circunstancias personales u otras (enfermedad o edad avanzada, por ejemplo).
El presidente es el órgano ejecutivo de la comunidad y sus funciones se concretan en lo siguiente:
La junta de propietarios debe convocarse como mínimo una vez al año, pero es posible convocarla con carácter extraordinario a instancias de:
Los propietarios que no alcancen estos mínimos deberán convencer al presidente para que la convoque. Además un propietario puede aprovechar una convocatoria para pedir que se incluya una cuestión determinada en la que no ha podido reunir los apoyos necesarios para convocar junta por dicha cuestión.
La convocatoria de junta debe ser pública en la comunidad y ha de reunir las siguientes características:
La comunicación de la convocatoria se realizará a través de tres medios subsidiarios uno de otro (por remisión de lo indicado en el artículo 9 LPH):
No se podrá celebrar la junta si no hay una asistencia mínima de una mayoría de cuotas. Si esto sucede deberá realizarse una segunda convocatoria de junta que se celebrará dentro del plazo de 8 días.
Los propietarios han de acudir personalmente. También pueden delegar la asistencia y el voto en otro propietario. Esto se hará mediante escrito que exprese esta delegación de forma clara y precisa. También puede acudir a las votaciones un usufructuario y ejercer este derecho por el propietario (con la excepción de determinadas cuestiones). Quienes no pueden votar en las juntas son los propietarios morosos. Para poder votar es necesario estar al corriente con la comunidad.
Una de las cuestiones más relevantes en materia de propiedad horizontal es la relativa a las mayorías necesarias para sacar adelante los acuerdos.
Al margen de las actuaciones necesarias que la comunidad debe acometer aunque solo lo pida un propietario, encontramos las siguientes mayorías reguladas en la Ley de Propiedad Horizontal.
Esta es la mayoría necesaria para aprobar las siguientes cuestiones:
En este caso el coste de instalación soportará quien vote a favor.
La supresión de barreras arquitectónicas se puede aprobar mediante mayoría de personas y cuotas incluso si la aprobación de este acuerdo requiere modificación del título constitutivo de la comunidad. Aquí incluimos la instalación de ascensor.
Es necesaria para la contratación de servicios de portería, vigilancia, consejería y otros servicios comunes.
Esta mayoría será aplicada también para sacar adelante decisiones de subarriendo de elementos comunes.
Adicionalmente, se requerirá esta mayoría para aprobar innovaciones y servicios de mejora no necesarios para la adecuada conservación, seguridad, habitabilidad y accesibilidad del inmueble.
Solo se aplica en los casos de modificación del título constitutivo salvo las excepciones legalmente recogidas.
Todos los acuerdos que se propongan y que no encajen en los apartados anteriores se aprobarán por mayoría de personas y cuotas en primera convocatoria o mayoría de asistentes que representen mayoría total cuotas del edificio.
Si estás pensando en impugnar alguno de los acuerdos de la junta, has de saber que las causas de impugnación están tasadas en la LPH:
Para impugnar el acuerdo hay que votar en contra del mismo. Tendremos un plazo de 3 meses o de 9 meses si la impugnación se fundamenta en el primer punto.
La impugnación judicial no paraliza la aplicación del acuerdo. Es preciso pedir y obtener la correspondiente medida cautelar que lo deje en suspenso durante el procedimiento.
Como ya dijimos el administrador es una figura técnica que asesora y tiene encomendadas labores de gestión y asesoramiento administrativo y material de la comunidad. Las funciones del mismo se especifican legalmente y son las siguientes:
Dada la morosidad frecuente en las comunidades de propietarios la LPH ha habilitado un mecanismo rápido, específico y eficaz para reclamar las cuotas impagadas por los propietarios. Es el procedimiento monitorio. Este procedimiento está regulado en los arts. 812 y ss. de la Ley 1/200, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Antes de llegar al Juzgado hay que dar unos pasos previos:
Hecho lo anterior podemos indicar el procedimiento monitorio: