Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

Todo lo que necesitas saber: BOE, Sentencias, Doctrina, Novedades...

Todos los artículos de la LPH comentados


Encuentra toda la información que necesitas sobre la Ley de Propiedad Horizontal y el modo de resolver conflictos o necesidades en tu Comunidad de Propietarios. Artículos de actualidad, consejos legales y la explicación de la Ley. Todos los recursos de interés en el mismo sitio web.
Enlace al texto íntegro de la LPH en el BOE aquí

Guía de comunidades de propietarios

Es probable que muchos de los que nos estáis leyendo en algún momento dado os hayáis tenido que enfrentar a la tarea que supone ser presidente de una comunidad de vecinos. Para otros será una experiencia nueva que llegará tarde o temprano. Las relaciones vecinales dentro de una comunidad pueden generar multitud de conflictos dados los posibles intereses privativos enfrentados. Saber afrontarlos con el juicio necesario requiere tener unas nociones sobre la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En este post os facilitamos la guía necesaria sobre comunidades de propietarios que, a buen seguro, os será de utilidad ya seáis presidentes, futuros presidentes, secretarios, administradores, o simplemente propietarios.

Hemos de partir de la base de la fuente de la que emana todo el conocimiento sobre Propiedad Horizontal. Partimos de un origen constitucional que es el reconocimiento de la propiedad privada (art 33.1 C.E.). Proyección de esa propiedad privada es la propiedad horizontal (PH) definida en el artículo 396 del Código Civil. Dicha norma tiene su desarrollo en la Ley 49/1961, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH). Esta norma es la principal referencia a la que debemos acudir para conocer la regulación sobre PH. Conociendo ya las normas de cabecera y que la LPH será el libro que tengamos que tener en nuestra mesita de noche cuando seamos presidentes de nuestra comunidad, vamos a adentrarnos de lleno en las cuestiones más recurrentes sobre la Ley de Propiedad Horizontal. 

¿Qué es propiedad horizontal? Ejemplos

La mayor parte de la gente ha oído hablar de este peculiar término el cual se identifica con una comunidad de vecinos dentro de un edificio de viviendas. Esta identificación es acertada. El artículo 1 de la LPH remite su definición legal al artículo 396 del Código Civil donde encontramos la definición legal del término que podemos descomponer en varios elementos:

  • Pisos y locales de un edificio.
  • Susceptibles de aprovechamiento independiente.
  • Salida propia a un elemento común o a la vía pública.
  • Elementos que pueden ser objeto de propiedad separada
  • A los que les son inherentes un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes.

Artículos relevantes:

Qué diferencia los elementos comunes de los privativos

En definitiva se trata de la debida convivencia entre dos derechos, uno es el aprovechamiento independiente y el uso y disfrute excluyente de la propiedad privada de los elementos de una comunidad; y por otro el uso de los elementos comunitarios.  En este caso el artículo tercero de la LPH unido al 396 del Código Civil nos da las claves necesarias para diferenciar unos de otros.

  • Dichas normas se refieren a un derecho singular y exclusivo sobre la propiedad de un espacio bien delimitado que pueda usarse de forma independiente con respecto a otros dentro del mismo edificio. Los elementos privativos del edificio serán nuestra vivienda, un trastero, la plaza de garaje o un local comercial.
  • A lo anterior se añade un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes que integran el conjunto, junto con los demás dueños de elementos privativos. Ejemplos claros de lo que son elementos comunes son las escaleras, el ascensor, los rellanos, el portal, etc.

¿Cómo se privatizan los elementos comunes de la comunidad de propietarios?

Los elementos comunes de la comunidad  no se pueden dividir, puesto que lo prohíbe la LPH  Entonces ¿esto significa que su carácter de elementos comunes es perpetuo e inmutable?

La respuesta es no. El título constitutivo de la comunidad es el que describe y fija cuáles son los elementos comunes de la comunidad, por lo tanto si queremos desafectar un determinado elemento de su carácter común será necesario modificar ese título, lo que requerirá unanimidad de todos los propietarios.

El ejemplo más frecuente es la desafección de la vivienda del portero cuando se jubila. Esta suele ser un elemento común del que se permite un uso privativo. Actualmente son muchas las comunidades que tras la jubilación del portero las comunidades prescinden del servicio de portería. Para sacar rentabilidad privatizan este espacio dedicado a este empleado pasando a ser una finca independiente y privada que pueden vender o alquilar.

Artículos relevantes:

¿Cómo se determina la cuota de participación en la Ley de Propiedad Horizontal?

Una de las primeras preguntas a las que hay que responder en materia de PH es cómo se sostiene económicamente la comunidad. Serán los propietarios los que contribuyan con arreglo a su cuota de participación. Esta cuota de participación determinará que se pague más o menos en la cuota mensual y en las correspondientes derramas. 

La fijación de la cuota normalmente la establece el constructor en el título constitutivo de la PH. Sin embargo, si hay más de un propietario habrá que llegar a un acuerdo o, en defecto del mismo, será un Juez quien decida. Los elementos a tener en cuenta para la fijar la misma serán los siguientes: 

  • Superficie. A mayor superficie mayor cuota.
  • Altura. Normalmente los áticos suelen tener más cuota que los primeros.
  • Posición. Tienen más valor y cuota los inmuebles exteriores con respecto a los interiores.
  • Uso que puedan hacer de los servicios comunes.

Artículos relevantes:

¿En qué casos puedo pedir que se hagan obras?

Dependerá de donde se hagan las obras. No es lo mismo la realización de las mismas dentro de nuestro elemento privativo, ya sea vivienda, local, garaje o trastero, que en las zonas comunes.

Obras en elemento privativo

Pues bien, evidentemente no está permitido realizar ninguna obra que pueda comprometer en modo alguno la seguridad del edificio (p. ej. eliminar determinada columna de carga) ni su estética (pintar el balcón de amarillo fosforito).

¿Necesito permiso de la comunidad? Normalmente no. Si la obra es de cierta envergadura tendrá que obtenerse la licencia de obras, por parte del Ayuntamiento. Si se trata de un edificio histórico protegido habrá que pedir permisos administrativos a Patrimonio.

Aunque normalmente no es necesario el permiso de la comunidad, es cierto que si no comunicas el inicio y naturaleza de las obras  pueden pedir explicaciones. Además, debe tenerse en cuenta que las obras originarán ruidos, polvo y suciedad, no solo en el elemento privativo donde se llevan a cabo sino también en elementos comunes. Hay que procurar reducir lo máximo posible estas molestias y tratar de limpiar la suciedad ocasionada cada día de obra, puesto que una de nuestras obligaciones como propietario es no realizar actividades molestas, como veremos más adelante.

Obras en zonas comunes

Ningún propietario puede realizar por sí solo una obra o reparación en zonas comunes sin permiso de la comunidad.

Estas obras se aprueban en junta ordinaria o extraordinaria. La mayoría necesaria dependerá del tipo de obra. Si se trata de obras urgentes que no puedan esperar a una junta deberá comunicarse la necesidad al administrador quien se ocupará, si estima la urgencia, de que se realice.

Artículos relevantes:

¿Qué pasa si tengo vecinos molestos?

La Ley de Propiedad Horizontal prohíbe realizar dentro de un inmueble privativo o en los elementos comunes, actividades molestas, nocivas, insalubres, peligrosas o ilícitas. Si nos encontramos con un vecino que las lleva a efecto hemos de saber que la LPH cuenta con un pone a disposición de la comunidad un mecanismo legal para poner fin a esa situación:

  • Apercibimiento del presidente al propietario.
  • Si aun así persiste en la actividad prohibida, se podrá recabar el permiso de la junta para iniciar acciones en sede judicial contra el infractor.
  • El cauce es el del procedimiento ordinario en el orden civil. El juez cautelarmente puede ordenar cesar la actividad mientras se resuelve el pleito.
  • Si la sentencia resulta condenatoria contendrá pronunciamiento por el que condene al vecino a cesar en su actividad, condenando igualmente al pago de las indemnizaciones que correspondan.

¿Cuáles son las obligaciones de los propietarios en una Comunidad? - art. 9 LPH.

La convivencia en comunidad otorga derechos pero también obligaciones

Sin el cumplimiento de las mismas tal comunidad sería inviable. La LPH señala las siguientes:

  • Hacer un correcto uso de la propiedad privada, manteniéndola en un correcto estado de conservación.
  • Hacer un uso adecuado de los elementos comunes. Respetar los mismos evitando causar deterioros.
  • Consentir en los elementos privativos la realización de obras que afecten a la comunidad.
  • Constituir las servidumbres necesarias para la realización de las obras.
  • Contribuir con la cuota de participación asignada al sostenimiento económico de la comunidad.
  • Hacer la aportación conforme a la cuota para la dotación al fondo de reserva de la comunidad para obras de conservación,  reparación y rehabilitación del inmueble.
  • Comunicar al secretario el domicilio a efectos de notificaciones. Si nada se dice será el de la vivienda o local.
  • Comunicar el cambio de titularidad del elemento privativo. Esto no es baladí ya que en caso contrario, frente a la comunidad el anterior propietario seguiría siendo responsable de las deudas por los impagos del inmueble.

Artículos relevantes:

¿Qué actuaciones son obligatorias para la Comunidad de Propietarios?

Hay determinadas cuestiones que no son susceptibles de votación. Las mismas deben ser realizadas por la comunidad con carácter obligatorio. Son las siguientes:

  • Realización de las obras necesarias para la conservación del inmueble y sus servicios, en condiciones de seguridad habitabilidad
  • Obras para garantizar accesibilidad a personas discapacitadas o con movilidad reducida entre las que se incluyen aquellas personas de 60 años o más. Si la obra  excede del importe de 12 mensualidades ordinarias la obra no será obligatoria salvo que sea expresamente solicitada pero dicho exceso será soportado por quienes lo hayan solicitado.
  • También serán obligatorias las construcciones de nuevas plantas o modificaciones estructurales en la edificación (en todo o en parte) cuando sea exigido debido  a actuaciones urbanísticas.
  • Operaciones de división, segregación, agregación registral por actuaciones urbanísticas.

Artículos relevantes:

¿Quién paga las actuaciones obligatorias en la Comunidad de Propietarios?

A salvo de lo indicado respecto de las obras de adaptación a personas de movilidad reducida cuando excedan de determinada cantidad, todas las demás serán obligatorias para todos y contribuirán en proporción a su cuota a pagar las derramas necesarias para llevarlas a cabo.

¿Cuáles son los órganos de la Comunidad de Propietarios?

La comunidad de propietarios, aunque es un ente sin personalidad jurídica que encarna a todos los propietarios de elementos privativos en un edificio constituido en propiedad horizontal, tiene órganos que la dotan de capacidad de actuación dentro y fuera de la misma.

La junta de propietarios.

Es el órgano más importante de la comunidad. Es la cabeza de la misma en la que se toman las decisiones importantes tras el juego de las mayorías correspondientes. Además, de la misma emanan el resto de órganos de la comunidad. Debe reunirse al menos una vez al año.

El presidente 

Es la figura representativa de la comunidad. Ejerce su representación dentro (ante el resto de vecinos) y fuera de ella (ante contratistas y otros terceros). Es quien ejecuta las decisiones de la comunidad. Más adelante profundizamos en sus funciones.

El administrador y el secretario

Estas figuras son de carácter técnico y pueden agruparse en la misma persona. Pueden ser ejercidas por un miembro de la comunidad o por profesionales externos.

Otros cargos

En comunidades grandes es habitual que se designen figuras auxiliares:

  • Vicepresidentes que asumirán las funciones del mismo en caso de ausencia. 
  • Auxiliares y asistentes de administración. Realizan funciones de apoyo técnico al administrador y al secretario.

 

Artículos relevantes:

¿Cómo se elige al Presidente en la Comunidad de Propietarios y cuáles son sus funciones?

El presidente de la comunidad es elegido entre los propietarios y por los propietarios reunidos en junta, o bien por turno rotatorio. La persona elegida puede rechazar el cargo por causas justificadas. La idea es que todos los vecinos puedan ser presidentes aunque puede acordarse excluir de la votación a algunos por sus circunstancias personales u otras (enfermedad o edad avanzada, por ejemplo).

El presidente es el órgano ejecutivo de la comunidad y sus funciones se concretan en lo siguiente:

  • La facultad representativa que ya hemos referido.
  • Ejecutar las decisiones de hacer adoptadas en junta.
  • Hilando con las funciones anteriores el presidente será quien firme los contratos con contratistas, constructores, empresas de reformas, seguros, entidades financieras y otros terceros.
  • Consecuencia de la representación procesal de la comunidad en juicio, representará a la misma tanto en las reclamaciones de pago de cuotas de propietarios morosos mediante procedimiento monitorio, así como en aquellas demandas que se sustancien en sede judicial contra la comunidad.
  • Es el responsable de convocar las juntas de propietarios y de cerrar sus actas.
  • También se ocupará de requerir a propietarios que realicen actividades molestas, prohibidas o dañosas para que cesen en las mismas.
  • Por último puede asumir en su persona las funciones de secretario y administrador de la comunidad.

Convocatoria de la Junta de Propietarios: condiciones y derecho de voto

Frecuencia de las juntas y quién puede convocar

La junta de propietarios debe convocarse como mínimo una vez al año, pero es posible convocarla con carácter extraordinario a instancias de:

  • El presidente,  cuando lo considere oportuno.
  • Cuando lo solicite un 25 por ciento de propietarios.
  • Cuando lo soliciten un 25 por ciento de cuotas.

Los propietarios que no alcancen estos mínimos deberán convencer al presidente para que la convoque. Además un propietario puede aprovechar una convocatoria para pedir que se incluya una cuestión determinada en la que no ha podido reunir los apoyos necesarios para convocar junta por dicha cuestión.

¿Cómo se convoca una junta?

La convocatoria de junta debe ser pública en la comunidad y ha de reunir las siguientes características: 

  • Debe tener una antelación mínima de 6 días a la fecha de celebración. No es necesario respetar este plazo en caso de junta extraordinaria.
  • El anuncio contendrá los asuntos a tratar.
  • Se indicará hora y lugar de la primera convocatoria.
  • Se indicará qué propietarios no están al corriente de pagos.

La comunicación de la convocatoria se realizará a través de tres medios subsidiarios uno de otro (por remisión de lo indicado en el artículo 9 LPH):

  • En el domicilio de comunicaciones que se haya comunicado por el propietario.
  • En defecto de lo anterior en el piso o local del que sea titular el propietario.
  • Si no fuera posible la notificación en los lugares indicados, en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad.

No se podrá celebrar la junta si no hay una asistencia mínima de una mayoría de cuotas. Si esto sucede deberá realizarse una segunda convocatoria de junta que se celebrará dentro del plazo de 8 días.  

¿Quiénes pueden acudir y votar en la junta?

Los propietarios han de acudir personalmente. También pueden delegar la asistencia y el voto en otro propietario. Esto se hará mediante escrito que exprese esta delegación de forma clara y precisa. También puede acudir a las votaciones un usufructuario y ejercer este derecho por el propietario (con la excepción de determinadas cuestiones). Quienes no pueden votar en las juntas son los propietarios morosos. Para poder votar es necesario estar al corriente con la comunidad.

Artículos relevantes:

Mayorías necesarias para adoptar decisiones en las comunidades de propietarios

Una de las cuestiones más relevantes en materia de propiedad horizontal es la relativa a las mayorías necesarias para sacar adelante los acuerdos.

Al margen de las actuaciones necesarias que la comunidad debe acometer aunque solo lo pida un propietario, encontramos las siguientes  mayorías reguladas en la Ley de Propiedad Horizontal.

Mayoría de 1/3 de propietarios y cuotas

Esta es la mayoría necesaria para aprobar las siguientes cuestiones:

  • Los acuerdos sobre infraestructuras para acceso a servicios de telecomunicaciones, tales como antenas de televisión, infraestructuras para internet, fibra óptica  etc.
  • Sistemas de aprovechamientos de energías renovables como es el caso de la instalación de placas solares.
  • También la instalación de infraestructuras para el acceso a servicios colectivos de aprovechamiento de energías 

En este caso el coste de instalación soportará quien vote a favor.

Mayoría de propietarios y cuotas

La supresión de barreras arquitectónicas se puede aprobar mediante mayoría de personas y cuotas incluso si la aprobación de este acuerdo requiere modificación del título constitutivo de la comunidad. Aquí incluimos la instalación de ascensor.

Mayoría de ⅗ de propietarios y cuotas

Es necesaria para la contratación de servicios de portería, vigilancia, consejería y otros servicios comunes. 

Esta mayoría será aplicada también para sacar adelante decisiones de subarriendo de elementos comunes. 

Adicionalmente, se requerirá esta mayoría para aprobar innovaciones y servicios de mejora no necesarios para la adecuada conservación, seguridad, habitabilidad y accesibilidad del inmueble.

Unanimidad

Solo se aplica en los casos de modificación del título constitutivo salvo las excepciones legalmente recogidas.

Otros acuerdos

Todos los acuerdos que se propongan y que no encajen en los apartados anteriores se aprobarán por mayoría de personas y cuotas en primera convocatoria o mayoría de asistentes que representen mayoría total cuotas del edificio.

Artículos relevantes:

¿Cómo se impugnan los acuerdos de la Junta de Propietarios?

Si estás pensando en impugnar alguno de los acuerdos de la junta, has de saber que las causas de impugnación están tasadas en la LPH:

  • Contrariedad a la Ley o a los estatutos. Parece obvio y redundante, pero tendremos que argumentar la contrariedad a derecho y que normas y preceptos de los estatutos vulnera el acuerdo.
  • Que sea lesivo para los intereses de la comunidad o en beneficio de uno o unos pocos vecinos. 
  • Cuando suponga un grave perjuicio para uno de los propietarios o no tenga obligación jurídica de soportarlo. 

Para impugnar el acuerdo hay que votar en contra del mismo. Tendremos un plazo de 3 meses o de 9 meses si la impugnación se fundamenta en el primer punto.

La impugnación judicial no paraliza la aplicación del acuerdo. Es preciso pedir y obtener la correspondiente medida cautelar que lo deje en suspenso durante el procedimiento.

Artículos relevantes:

Funciones del Administrador de la comunidad

Como ya dijimos el administrador es una figura técnica que asesora y tiene encomendadas labores de gestión y asesoramiento administrativo y material de la comunidad. Las funciones del mismo se especifican legalmente y son las siguientes:

  • Velar por el buen funcionamiento  y comportamiento del edificio y de los propietarios, respectivamente, sus elementos privativos y comunes y sus servicios. De hecho, el Administrador puede advertir y apercibir a los propietarios cuyo comportamiento dañoso o molesto para la comunidad o alguno de sus integrantes.
  • Preparar plan de gastos para presentarlo en la Junta. La planificación económica y financiera de la comunidad es esencial. 
  • Estar atento a la conservación del edificio disponiendo reparaciones necesarias y medidas urgentes. 
  • Ejecutar los acuerdos sobre obras y efectuar pagos y realizar cobros. 
  • Actuar como secretario de la junta cuando dicho cargo no esté encomendado a otra persona.
  • Todas aquellas que le atribuya la junta dentro del ámbito de sus funciones. 

Artículos relevantes:

La reclamación de deudas en la Comunidad de Propietarios: procedimiento monitorio

Dada la morosidad frecuente en las comunidades de propietarios la LPH ha habilitado un mecanismo rápido, específico y eficaz para reclamar las cuotas impagadas por los propietarios. Es el procedimiento monitorio. Este procedimiento está regulado en los arts. 812 y ss. de la Ley 1/200, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC). 

Antes de llegar al Juzgado hay que dar unos pasos previos:

  • Para reclamar judicialmente la deuda a un propietario hay que acordarlo en junta.
  • Es necesario emitir certificación de la liquidación de la deuda,  expedida por el Secretario con conformidad del Presidente.
  • Se notificará la deuda al propietario moroso. 

Hecho lo anterior podemos indicar el procedimiento monitorio:

  • El proceso monitorio se iniciará mediante la petición inicial de requerimiento de deuda presentada en el Juzgado.
  • El Juzgado dará traslado al propietario deudor quien podrá acceder al pago o bien oponerse. 
  • Si atiende el requerimiento de pago se archivarán las actuaciones.
  • Si se produce la oposición el procedimiento pasará a distanciarse por los trámites que corresponda, con el correspondiente juicio y práctica de prueba. Si la sentencia es favorable a la comunidad se podrá ejecutar.
  • Si no hay oposición, pero tampoco paga el deudor, se cierra el proceso monitorio y se abre la vía ejecutiva para la comunidad, la cual podrá pedir embargo y realización de bienes del deudor para el pago de la deuda.

Artículos relevantes:

Comentario de los artículos de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

CAPÍTULO I. Disposiciones generales

Artículo 1 LPHArtículo 2 LPH

CAPÍTULO III. Del régimen de los complejos inmobiliarios privados

Artículo 24 LPH