El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula los órganos de gobierno que deben gestionar las Comunidades de Propietarios.
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.
3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
Artículo13 Ley de Propiedad Horizontal (49/1960).
Los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios son los encargados de su gestión ordinaria y de garantizar el cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal. Su artículo 13 determina que constituirán sus órganos de gobierno:
Por un lado está la Junta de Propietarios, integrada por todos aquellos que tengan al menos la nuda propiedad de vivienda o local. En esta Junta reside la voluntad de la Comunidad expresada a través de las votaciones y las mayorías que se alcancen según los mínimos que exija la Ley.
De la voluntad de la comunidad emana la decisión de quién ejercerá el cargo de la presidencia. Ya sea por elección o por cargo rotatorio, la figura de presidente ha de ser ejercida por una persona física dueña de uno de los inmuebles de la misma.
El nombramiento puede ser por turno rotatorio o por elección. En este sentido la persona elegida puede rechazar la designación si tiene una causa justificada como por ejemplo padecer una enfermedad que impida mantener las capacidades suficientes para ejercer el cargo. También puede rechazar el cargo si resulta elegido varias veces consecutivas.
No hay obligación de permanecer continuamente en la presidencia. Al contrario, se busca que todos los propietarios puedan ejercer estas funciones. En los casos de discrepancia tendrán que ser los tripulantes quienes decidan sobre la validez o no de la designación realizada.
Las figuras de administrador y secretario se ocupan de cuestiones técnicas de la comunidad. Si bien las funciones de administrador se pueden desarrollar por cualquier propietario es conveniente designar un profesional independiente, colegiado y ajeno a la comunidad.
Sus funciones pueden acumularse en una misma persona o incluso aglutinarse en la figura del presidente. En Comunidades de cierto tamaño suelen ser cargos separados.
Se pueden designar otros cargos como auxiliares de administración o vicepresidentes. Estos cargos no son obligatorios.
Como regla general, la duración de los cargos será por plazo de un año, salvo que por decisión de la Junta, se acuerde cesar los y sustituirlos con anterioridad cuando se determine que sus funciones no se están ejerciendo debidamente.
El art. 13 LPH se encuentra en el Capítulo II de la Ley de Propiedad Horizontal, encargado de regular las disposiciones aplicables al régimen de la propiedad por pisos o locales. Otros artículos en este Capítulo son: