El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) hace referencia a las obligaciones de los propietarios dentro de la comunidad. También realiza una previsión acerca del concepto de gastos generales, que son aquellos que no son imputables a uno o varios pisos o locales y cuya falta de aprovechamiento no exime del cumplimiento de las obligaciones reseñadas.
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.
Artículo 9 Ley de Propiedad Horizontal (49/1960).
Damos respuesta a la pregunta sobre cuáles son las obligaciones de cada uno de los propietarios de una comunidad. Sin repetir lo que ya está escrito en el propio artículo, podemos agrupar las obligaciones de la siguiente manera:
Obligaciones de uso adecuado, conservación y mantenimiento tanto de los elementos comunes como de los elementos privativos (a), b) y g)). Este tipo de obligaciones derivadas para cualquier integrante de una comunidad proceden del sentido común y de la naturaleza.
Los puntos a), b) y g) que hemos agrupado aquí obedecen a tres tipos de obligaciones con un mismo fin que es el hacer un uso correcto, respetar y mantener y buen estado de conservación todos los elementos comunes y privativos.
El punto c) constituye una servidumbre de carácter legal. Un propietario no tiene soporte legal para impedir el acceso a los técnicos o instaladores que vayan a realizar una determinada obra, instalación o revisión en interés de la comunidad. Un ejemplo, puede ser la realización de determinados trabajos de restauración de fachada para lo que los operarios en un determinado momento pueden tener que acceder a algún balcón privado del inmueble.
Esto no significa que puedan acceder sin más o forzar la cerradura como si fueran fuerzas de seguridad del estado con una orden judicial. Estos han de justificar la necesidad de su acceso si es en interés comunitario, pero ellos por sí solos no pueden entrar por la fuerza.
Que no sea legal negar el acceso no significa que los técnicos puedan allanar la morada del propietario. Este queda obligado a consentir el acceso, pero si no lo hace aquellos que deben acceder no están facultados para hacerlo a falta de dicho consentimiento. Hay que desligar el plano civil del penal, ya que las implicaciones son distintas.
Desde el punto de vista del sostenimiento de la comunidad resulta esencial pagar las cuotas de comunidad conforme a las cuotas de participación. Esto viene fijado en los estatutos y en base a la cuota de participación se fija el importe de la cuota a atender.
Sin duda esta obligación constituye una de las bases de la supervivencia y funcionamiento de cualquier comunidad. La morosidad en las comunidades es un problema de relevancia que impide la continua mejora adaptación de las mismas a nuevas tecnologías sistemas de energías limpias y más baratas, así como a la revalorización del inmueble.
Esa morosidad puede suponer un problema incluso a la hora de vender una vivienda o local al corriente de pagos. Con la finalidad de combatir esta morosidad se ha fijado un mecanismo legal de preferencia de cobro de los créditos a favor de la comunidad por el impago de cuotas.
Dicho privilegio legal prevalece sobre otras cargas como las hipotecarias o los embargos, inscritos y anotados respectivamente en el Registro de la Propiedad, y solo en la parte de la anualidad vencida en curso y los tres años anteriores. Es una suerte de hipoteca legal tácita que proyecta sus efectos aún en el caso de que el inmueble sea transmitido, ya que el nuevo adquirente responde con el inmueble de estas deudas con los límites indicados.
Por ello es necesario acompañar a la escritura de compraventa el certificado expedido por el secretario de la comunidad que acredite que el inmueble está al corriente de pagos.
Para los casos en que el propietario no resida en el inmueble es necesario que comunique fehacientemente el domicilio de notificaciones a efectos de la comunidad. Hay que tener en cuenta que el inmueble de su propiedad puede estar cedido o arrendado a terceros.
Los cambios de titularidad de la vivienda han de ser informados al Secretario de la Comunidad, tal como se indica en el punto i). Faltar a esto supone que se puede seguir respondiendo de las deudas de la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión, por lo que es algo que puede tener importantes repercusiones.
Esto no es un castigo al vendedor o transmitente incumplidor de esta obligación de comunicación, sino una forma de garantizarse la Comunidad el poder conocer en todo momento quien forma parte de ella.
No es que el nuevo propietario quede exonerado de responsabilidad, sino que la comunidad podrá dirigirse al antiguo, quien si responde, podrá repetir lo satisfecho al comprador.
El art. 9 LPH se encuentra en el Capítulo II de la Ley de Propiedad Horizontal, encargado de regular las disposiciones aplicables al régimen de la propiedad por pisos o locales. Otros artículos en este Capítulo son: