¿Existen bienes embargables en la comunidad de propietarios? Las comunidades de propietarios son entidades sin personalidad jurídica. No obstante, cuentan con capacidad de obrar para poder operar en el tráfico mercantil, obteniendo derechos y contrayendo obligaciones:
- Derechos. Las comunidades de propietarios tienen diversos derechos. Son beneficiarios de todos los derechos contenidos en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) frente a los propietarios. El principal es el derecho de crédito al cobro de la cuota de cada uno de los propietarios de elementos privativos, para el sostenimiento de la comunidad. Además pueden contratar servicios, por lo que tendrán derecho a las correspondientes prestaciones.
- Obligaciones. La comunidad de propietarios puede contraer deudas con proveedores y propietarios. Por ejemplo, las deudas originadas por la falta de pago de determinados servicios, o actuaciones de la comunidad que ocasionan perjuicios a un propietario.
Las cuestiones que se plantean son las referentes a la responsabilidad que contrae la comunidad de propietarios por el incumplimiento de sus obligaciones con sus acreedores, cómo reclamar dicha responsabilidad y qué bienes son embargables en una comunidad de propietarios.
Embargo de bienes a la comunidad de propietarios
El primer requisito para atacar bienes embargables en la comunidad de propietarios es obtener una sentencia declarativa firme. Los procesos declarativos son aquellos que determinan la existencia, cuantía y exigibilidad de una deuda. Por su parte, las sentencias firmes son aquellas frente a las cuales no cabe presentar recursos.
Reconocida la deuda mediante sentencia judicial firme en un procedimiento judicial declarativo, si la comunidad no procede al cumplimiento voluntario, será preciso ejecutar la sentencia a través de la ejecución de títulos judiciales.
Los procesos ejecutivos son aquellos que permiten activar la potestad coercitiva del Estado. En este caso, para pedir el embargo de bienes de la comunidad.
¿Cómo ejecutar la deuda de una comunidad de vecinos?
Las claves que debemos saber si vamos a ejecutar una deuda a una comunidad de vecinos son las siguientes.
- La responsabilidad de la comunidad no se extiende directamente a los propietarios. Esto es, los propietarios no son responsables solidarios de las deudas de la comunidad. Sin embargo, pueden responder directamente, como se indicará más adelante.
- Lo anterior nos lleva a concluir que los elementos privativos de la comunidad no son susceptibles de embargo directo por las deudas de la comunidad, salvo que un propietario en particular haya sido demandado y condenado.
- Hay muchos elementos comunes que tampoco sé pueden embargar. Por ejemplo, no se pueden embargar las escaleras, los rellanos, los pasillos, los portales o las calderas.
Ya sabemos qué no se puede embargar, entonces te preguntarás ¿Qué nos queda?
Bienes embargables a la comunidad de propietarios
Para poder ejecutar las deudas de la comunidad debemos pedir en el juzgado el embargo de los bienes embargables de la comunidad de propietarios:
- Saldos en cuentas a la vista de la comunidad y en depósitos bancarios como imposiciones y cualquier tipo de plazo fijo.
- Valores mobiliarios depositados en entidades financieras, bancos de inversión, bancas privadas y gestoras de fondos de inversión e instituciones de inversión colectiva. Aquí también se incluyen las acciones cotizadas en bolsa de sociedades mercantiles y de las no cotizadas.
- Por lo que se refiere a bienes inmuebles, puede haber elementos privativos que pertenezcan a la comunidad. Esto es, que estén a nombre de una titularidad separada de la de la comunidad. Por ejemplo, la vivienda del portero, otras viviendas, locales comerciales o plazas de garaje.
- También pueden embargarse a la comunidad determinados derechos de crédito que ostente frente a terceros. Por ejemplo, frente a la compañía de la luz, por daños ocasionados por el corte de suministro eléctrico, frente a compañías de seguros, etc.
El artículo 22 LPH regula con mayor detalle la responsabilidad de la comunidad de propietarios.
¿Qué pasa si los bienes embargables de la comunidad de propietarios no son suficientes?
Si tras las actuaciones de investigación patrimonial no resultan activos suficientes para embargar, se puede solicitar del Juez las siguientes medidas en el siguiente orden:
- Embargo del derecho de crédito concreto que la comunidad tiene frente a cada vecino por el pago de la cuota, ordenando su ingreso en la cuenta de depósitos y consignaciones judiciales.
- Si no es suficiente, puede promoverse que el Juez ordene al Presidente de la comunidad que distribuya el importe de la deuda entre todos los integrantes de la comunidad.
En el punto anterior se puede lograr que cada propietario responda de la deuda de la comunidad, de forma mancomunada, en función de su coeficiente de participación. Así, el demandante podrá reclamar la deuda a cada uno de los propietarios, quienes responderán personalmente.
En cualquier caso, lo más recomendable a la hora de actuar contra los bienes embargables en la comunidad de propietarios es recabar la asistencia de un especialista. Contacta con nosotros si necesitas la ayuda de un abogado especializado en Comunidades de Propietarios.
