En España el tipo más habitual de vivienda de uso residencial son las casas por pisos. Nos referimos a edificaciones de dos o más alturas en las que diversos vecinos conjugan el uso exclusivo y excluyente de los elementos privativos dentro de la edificación, normalmente destinados a uso residencial, con elementos comunes como pueden ser escaleras, ascensores, patios, y otras estancias comunitarias, cuyas relaciones se ordenan a través de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), los estatutos de la comunidad y los reglamentos de régimen interior, cuando los haya.
Sin embargo, este no es el único tipo de vivienda residencial. Hay otras opciones residenciales no tan usuales, pero que no se deben olvidar. Nos estamos refiriendo a los complejos inmobiliarios privados.
Al referirnos a complejos inmobiliarios privados, lo que está inserto en nuestra mente y en el imaginario colectivo, son comunidades de viviendas unifamiliares, pareadas o adosadas e incluso individuales dentro de una urbanización, que están vinculadas por la sujeción a las normas de la LPH. Sin embargo, hemos de indicar que si bien dicha idea es acertada, esta no es la única forma de comunidad que puede existir en caso complejos inmobiliarios privados.
El origen conceptual de complejos inmobiliarios privados, análogo a la de las urbanizaciones privadas, supone una ruptura con el concepto de verticalidad que caracteriza la mayor parte de viviendas asentadas en núcleos densamente poblados. Esta suerte residencial busca, alejándose ligeramente del centro de grandes urbes, encontrar una plena armonía entre un entorno natural y ajardinado, lejos de ruidos excesivos y contaminación, con todos los servicios urbanos a nuestra disposición (colegios, supermercados, centros de salud, instalaciones deportivas, comunicaciones, transportes, etc), dando lugar al concepto urbanístico de Ciudad jardín.
La existencia de complejos inmobiliarios responde a la satisfacción de unas necesidades o acometimiento de determinados proyectos de interés comunitario, que sin esa agrupación serían muy difíciles de costear.
La Ley no fija una definición precisa, sino que refiere que a los complejos que reúnan determinadas características, les será de aplicación la LPH. En este sentido, el artículo 24 LPH señala que entran dentro de su ámbito de aplicación aquellos que:
Fundamentalmente encontramos dos tipos de complejos inmobiliarios privados:
La agrupación de comunidades de propietarios como complejo inmobiliario privado está sometida al mismo régimen de propiedad horizontal que otras comunidades sometidas a la LPH. No obstante, dadas las características físicas y de organización de estas agrupaciones, se prevén especialidades concretas en estos casos:
De todo lo anterior cabe concluir que las comunidades que forman parte del complejo, no pierden su independencia en cuestiones internas de su comunidad, por lo que tendrán sus propios órganos de administración, representación y adopción de decisiones.