No existe una diferencia real entre título constitutivo y división horizontal. La división horizontal es un régimen al que la Ley somete a cierto tipo de edificaciones, en que conviven elementos comunes y privativos. Por su parte, el título constitutivo de la propiedad horizontal es el documento que describe tales inmuebles, incorporando elementos como la distribución de la cuota de participación y otras disposiciones legalmente permitidas.
De modo que el título constitutivo es el documento que describe el régimen de propiedad horizontal. Será necesario otorgarlo en aquellos momentos en que una copropiedad entre en régimen de Propiedad Horizontal, como estipula el art. 396 del Código Civil.
Todas aquellas personas que viven en pisos deben saber que están sometidas a un régimen específico de propiedad, el régimen de Propiedad Horizontal (PH).
Muchas son las cuestiones que atañen a la convivencia vecinal, así como a los derechos y obligaciones de los propietarios dentro de esta coexistencia entre elementos privativos y elementos comunes. Pero dos de las más importantes son el título constitutivo y la división horizontal.
Muchos estaréis pensando que son la misma cosa y en cierto modo están íntimamente conectadas, pero existe una diferencia entre título constitutivo y división horizontal, aunque sea sutil.
Lo primero que debemos preguntarnos es si para que exista propiedad horizontal es necesario otorgar título o escritura constitutiva. La norma sobre propiedad horizontal establece que su aplicación se producirá, entre otros, en los siguientes supuestos:
De lo anterior cabe concluir que puede aplicarse la LPH a comunidades sin escritura constitutiva y sin división horizontal. Pero ¿puede haber división Horizontal sin escritura?
De la lectura e interpretación de la normativa en vigor parece desprenderse que la división horizontal solo es posible dentro de la escritura en la que se otorga en el título constitutivo. No parece que podamos separar la división horizontal de la escritura constitutiva, y ello ni siquiera en los casos del artículo 396 cc. El otorgamiento de la división horizontal sería un título constitutivo de la propiedad horizontal.
Hablar del título constitutivo de la comunidad de propietarios es hablar de la raíz original, del germen, de la semilla o cimientos jurídicos de la propiedad horizontal originaria. La escritura es la Carta Magna de la comunidad, un documento que debe cumplir una serie de requisitos formales y de contenido.
El principal requisito formal del título constitutivo es que se otorgue en escritura pública que debe ser presentada en el Registro de la Propiedad para inscribir las fincas resultantes de la división en el título constitutivo.
El contenido mínimo del título constitutivo de la división horizontal se regula en el art. 5 LPH, y debe incluir:
Esta primera parte de contenido necesario del título constitutivo identifica este con una escritura de división horizontal en donde pasamos de un régimen de copropiedad romana sobre partes ideales de un todo. A un régimen de propiedad horizontal donde existe posibilidad de propiedad privada exclusiva y excluyente de partes concretas dentro del edificio junto con los elementos comunes. De iure, se crean tantas fincas registrales como elementos privativos resulten de la escritura.
Pero el propio artículo Quinto dice más. Lo que acabamos de ver es el contenido básico. Sin embargo, puede haber un contenido adicional como son:
Estamos hablando de los Estatutos de la comunidad, que no son obligatorios, pero se suelen incluir en el propio título constitutivo.
Como hemos indicado, el título o escritura de la división horizontal describe los elementos comunes y privativos de la comunidad. También la cuota de participación y los Estatutos de la comunidad.
Se otorga en escritura pública, siendo obligatoria para comunidades de más de cuatro propietarios. Además, se requiere la unanimidad de los mismos para aprobar la escritura.
En el caso de obras nuevas se deberá adjuntar una licencia de obras. De este modo se podrá delimitar cada una de las zonas de la edificación, así como los derechos y obligaciones asociadas a las mismas.
Será necesaria la inscripción del título en el Registro de la Propiedad, así como el abono del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
¿Necesitas a un abogado para redactar tu título constitutivo de la división horizontal? Contacta con nosotros para que podamos ayudarte a encontrar al mejor profesional de tu zona.