Los elementos comunes son aquellos que pueden aprovechar todos los vecinos de la comunidad de propietarios y que, por tanto, deben cuidar, respetar y proteger. Se trata de elementos e instalaciones como fachadas, porterías, instalaciones de telecomunicaciones, energía y saneamiento…
En resumen, podemos entender los elementos comunes como aquellos que pueden utilizar todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios. Se diferencian de los elementos privativos, que son los que usa y disfruta cada uno de los propietarios.
Este régimen de copropiedad fuerza a que los elementos comunes en la propiedad horizontal se sometan a una regulación propia, que organiza su cuidado, conservación y aprovechamiento. Regulación que combina elementos legales (Ley de Propiedad Horizontal y Código Civil) y elementos internos (Estatutos, título constitutivo y Reglamento de Régimen Interior).
Para poder dar respuesta al interrogante sobre los elementos comunes que se plantea en título de este artículo, es preciso conocer qué es la Propiedad Horizontal y su origen.
Paradójicamente, lo que conocemos como “propiedad horizontal” suele tener, más bien, la forma de una “propiedad vertical”. El concepto hace referencia a un conjunto de elementos, compuesto por viviendas y edificaciones privadas y otras instalaciones y servicios comunes. Como los bloques de viviendas.
En este tipo de edificaciones encontramos:
Pues bien, la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH) se promulga precisamente para coordinar estas dos formas de titularidad.
Para llegar a la constitución de la propiedad horizontal, es necesario transitar un proceso que suele ser el siguiente:
En la construcción de edificios primero existirá una comunidad romana o por cuotas ideales indivisas pertenecientes a todos los comuneros. Normalmente, en edificios de nueva construcción solo hay un propietario único que será la promotora de la edificación. Sobre esa edificación se realiza la división horizontal que no es más que dividir la única finca registral de todo el edificio en distintas fincas independientes de uso privativo.
El Código Civil nos ofrece una definición de lo que se consideran elementos comunes en la propiedad horizontal:
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Artículo 396 del Código Civil.
Es en el momento de hacer la división horizontal cuando se constituye la Propiedad o Comunidad Horizontal, pasando de una única finca de todo el edificio. En esta, pasamos de tener elementos de la copropiedad total de la edificación, a varias fincas independientes por cada piso, susceptibles de aprovechamiento privado e independiente y con acceso a la vía pública. Estas fincas pueden ser de varios tipos:
Las fincas que hemos indicado tienen su número de registro, su porcentaje de participación sobre la comunidad, son independientes unas de otras y su uso es absolutamente privado.
El nacimiento de la Propiedad Horizontal crea una suerte de régimen híbrido en el que coexisten la propiedad privada exclusiva y excluyente sobre las entidades privadas independientes, de uso exclusivo y excluyente, con determinados elementos o elementos de la copropiedad (elementos comunes) cuyo uso está permitido a todos los propietarios. Esto no significa que sean elementos de uso público, sino que son elementos privados de uso común para los propietarios de la comunidad.
Estos elementos están descritos en el título constitutivo de la comunidad, pero no pertenecen a nadie en concreto, sino a la propia comunidad.
Los elementos comunes de una comunidad de vecinos constituida en régimen de Propiedad Horizontal, son los siguientes:
Las comunidades más recientes disponen también como elementos comunes de pistas de padel/tenis, piscinas, jardines, gimnasios, zonas infantiles, gastrotecas, solárium, etc.
El uso de estos elementos comunes en muchos casos requiere una regulación de orden interno que va más allá de la obligación general que impone la LPH sobre un uso adecuado y correcto de todos los elementos comunes de la comunidad, no causando daños ni molestias en la misma.
Las comunidades pueden dotarse a sí mismas de reglamentación interior sobre, por ejemplo, reserva de pistas de tenis, comedores o gastrotecas, el tiempo de uso, acceso a la piscina de terceros invitados por los miembros de la comunidad, normas sobre ropa de baño e higiene, aforos máximos, horarios de apertura y cierre, no pisar el césped de los jardines, horarios de sacar la basura, tenencia de animales en algunas zonas comunes, entre otras muchas cosas.
Debe tenerse presente que estos reglamentos tienen limitaciones en su contenido. En concreto, no pueden:
Por tanto, si queremos saber cómo se regulan los elementos comunes deberemos acudir a la Ley de Propiedad Horizontal, posteriormente a los Estatutos o el título constitutivo, y en último lugar al Reglamento de Régimen Interior.