Funciones del administrador de fincas en la Ley de Propiedad Horizontal

¿Cuáles son las funciones del administrador de fincas en la Ley de Propiedad Horizontal? ¿Y fuera de esta norma? Hoy vamos a analizar las funciones de esta figura tan relevante para la Comunidad de Propietarios.

El administrador de fincas, junto al Presidente y a la Junta de Propietarios, es una de las figuras claves de la LPH. Se trata de un cargo cuya designación corresponde a la Junta. La Junta también puede relegar al administrador de su cargo, y este debe actuar en interés y bajo las instrucciones de la misma.

¿Cúales son las funciones del administrador de fincas en la Ley de Propiedad Horizontal?

El administrador de fincas es una figura regulada en el art. 13 LPH. Este artículo define la administración de la finca como uno de los órganos de gobierno de la comunidad. Anticipa también un caso muy frecuente: la acumulación de los cargos de secretario y administrador en la misma persona.

¿Quién puede ser administrador de fincas?

El administrador o secretario-administrador no tiene por qué ser propietario en la comunidad. Basta con que tenga cualificación profesional y legal para ejercitar el cargo. Además, se puede designar como administradores tanto a personas físicas como jurídicas.

Será la Junta de Propietarios la competente para designar al administrador de la comunidad. El plazo general de nombramiento es de un año, aunque los Estatutos pueden establecer otro, y es frecuente que la designación del administrador se haga por tiempo indefinido. Pese a ello, la Junta puede destituir al administrador de fincas de su mandato en el momento en que lo estime oportuno.

Al respecto de la cualificación profesional y legal, es importante indicar que la colegiación de los administradores no es imprescindible en España. Cada demarcación territorial posee su Colegio de Administradores de Fincas, pero no es obligatorio colegiarse para ejercer.

Eso sí, siempre será más garantista contar con la asistencia de administradores colegiados, ya que estos profesionales tienden a estar mejor formados y cualificados, y su actuación queda cubierta por el seguro de responsabilidad civil del colegio, que también puede ejercer funciones de vigilancia.

Las funciones “puras” del administrador de fincas

Si nos ceñimos a la redacción de la Ley 46/1960 (LPH), corresponde al administrador (art. 20 LPH):

• Velar por el buen régimen del inmueble, sus instalaciones y servicios.
• Realizar advertencias y apercibimientos a los titulares.
• Preparar planes de gastos para someterlos a la Junta.
• Atender a la conservación del inmueble, disponiendo de reparaciones y medidas urgentes y dando cuenta de ellas al presidente y/o los propietarios.
• Ejecutar los acuerdos de la Junta, particularmente en materia de obras, pagos y cobros.
• En su caso, actuar como secretario, custodiar la documentación de la comunidad y cumplir los demás encargos de la Junta.

Encontramos otras funciones del administrador de fincas en la Ley de Propiedad Horizontal:

• A tenor del art. 7 LPH, el administrador recibirá de los propietarios la advertencia de la necesidad de realizar reparaciones urgentes. Como ya hemos visto, deberá encargarse de las mismas y dar cuenta a la Junta y los titulares.
• Conforme al artículo 21 LPH, el administrador puede exigir judicialmente las deudas que los propietarios tengan con la comunidad.

Las funciones del administrador de fincas como secretario de la comunidad

El secretario de la comunidad está encargado de la custodia de documentación. También emite certificaciones. Así:

• Conforme al art. 7 LPH, el secretario emite certificaciones sobre el estado de deudas con la comunidad en el plazo de siete días naturales desde que las solicite el propietario.
• También es el cargo a quien se debe comunicar los cambios de titularidad de la vivienda o los domicilios a efectos de notificaciones.
• Conforme al art. 17 LPH, el secretario recibirá las manifestaciones de discrepancia en votaciones en que alguno de los propietarios no estén conformes con la comunidad y no quieran soportar los costes de su acuerdo.
• Según el art. 19 LPH, el secretario cerrará el acta de las reuniones con su firma, además de custodiar los libros de actas, convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes durante un plazo de cinco años.

¿Qué ocurre si la comunidad no ha nombrado a un administrador?

Conforme al art. 13 LPH, cuando la comunidad no ha nombrado a un secretario o a un administrador, será el Presidente quien deberá ejercitar sus funciones. De modo que ni el cargo de secretario ni el de administrador son realmente imprescindibles para la comunidad.

Sin embargo, es frecuente que los propietarios no dispongan del tiempo o los conocimientos para encargarse de las funciones del administrador de fincas. Por eso es recomendable que la comunidad de propietarios delegue estas tareas en un profesional competente, preferiblemente colegiado.

Recursos de interés

• Convocatoria de la junta extraordinaria.