La propiedad horizontal es un particular régimen de propiedad regulado en la Ley homónima. Este se caracteriza por la integración en un mismo régimen de las características de la propiedad privada, personal, exclusiva y excluyente, con una propiedad compartida y común.
La propiedad horizontal hace referencia a un sistema en que varios propietarios comparten elementos comunes, como pueden ser accesos (escaleras, pasillos…), fachadas, muros, instalaciones eléctricas o de telecomunicaciones…
Pese a su nombre este sistema es, de hecho, el que se aplica en la práctica totalidad de las edificaciones verticales. A consecuencia del propio desarrollo urbanístico y las necesidades habitacionales de la población, las edificaciones de viviendas en varias alturas han sido y son uno de los tipos residenciales más habituales en nuestro país.
La propia configuración arquitectónica de estas edificaciones en las que hay dos o más entidades independientes en cada altura destinadas a viviendas (también pueden ser oficinas) hace necesario que su acceso sea a través escaleras y ascensores que no pertenecen privativamente a nadie, como si fuera una suerte de servidumbre de paso de los propietarios.
Ante esta realidad, nuestro legislador observó la necesidad de regular las relaciones sociales con trascendencia jurídica que nacían de este tipo singular de propiedad. De este modo llegamos al establecimiento de un régimen de propiedad horizontal mediante la aprobación de la Ley 49/1960, de 21 de junio, de Propiedad Horizontal. Una Ley que a pesar de ser preconstitucional está vigente en la actualidad. Esta Ley nace en desarrollo del artículo 396 del Código Civil. En él encontramos una aproximación al concepto de Propiedad Horizontal y el germen de lo que será el régimen de la Propiedad Horizontal.
Como decimos, no es la Ley de Propiedad Horizontal, sino el Código Civil el texto que define el concepto legal de este régimen. Sin embargo, en la redacción del art. 396 CC no encontramos literalmente las palabras "propiedad horizontal" sino que tenemos que acudir al artículo 1 de la LPH para conocer que esa norma tiene por objeto regular "la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina, propiedad horizontal".
En el concepto de Propiedad Horizontal que nos da el Código Civil podemos destacar los siguientes elementos fundamentales para comprender el mismo:
La propiedad horizontal es la combinación entre la propiedad privada del piso o local y la copropiedad sobre los elementos comunes que tienen todos los vecinos. Esto arroja la necesidad de un régimen de convivencia en la comunidad.
El artículo 3 de la LPH establece cuál es el régimen que regirá en la singular forma de propiedad descrita en el art. 396. Establece la siguiente dualidad.
Derecho privativo, exclusivo y excluyente de propiedad sobre las entidades independientes con una superficie delimitada y con los elementos arquitectónicos que son inherentes al mismo. Esa propiedad no da al propietario o poseedor no otorga un derecho sin límites a ese uso. Y ello se deriva de la comunidad con el resto de vecinos a los que determinadas actuaciones dentro de la propiedad de uno puede perjudicar al resto.Como por ejemplo la realización de actividades nocivas, tóxicas e insalubres.
Por otra parte, está la copropiedad de elementos comunes del edificio. Esta se comparte entre todos todos los que tienen propiedad privada sobre elementos independientes, ya sean viviendas, locales u oficinas. Esa copropiedad rige sobre los rellanos, escaleras, accesos comunitarios, portal, fachadas, mobiliario decorativo como plantas, espejos y otros objetos y servicios. La comunidad sobre elementos comunes se manifiesta y expresa en la atribución de una cuota a cada elemento independiente. Cada propietario pagará su cuota al sostenimiento de la comunidad en proporción a la misma. También el voto tendrá más o menos valor en función de cada cuota.
A pesar de la regulación en materia de propiedad horizontal, las propias relaciones vecinales son muy complejas. Generan una casuística muy amplia y variada, y tratar de conciliar los intereses de muchas personas en una comunidad de vecinos no siempre es fácil. No obstante, los tribunales han ido perfilando doctrina que ha ponderado los intereses en conflicto con la interpretación de lo que es la propiedad horizontal y su concepto.