El reglamento de régimen interior. Comunidad de Propietarios

Las comunidades de propietarios son entes sin personalidad jurídica integrados por una pluralidad de propietarios, cuya génesis está en el título constitutivo de la propiedad horizontal en el que se dividen y delimitan las distintas entidades independientes que la componen, y que conviven con los elementos que serán comunes en esa comunidad. 

Las comunidades de propietarios se definen en el título constitutivo y se rigen por las normas recogidas en sus estatutos. Pero por debajo de estas normas es frecuente que adopten un reglamento de régimen interior de comunidad de propietarios. ¿Qué son estos reglamentos? ¿Cuál puede ser su contenido? Te lo contamos a continuación.

El régimen legal del reglamento de régimen interior

Si bien la Ley de Propiedad Horizontal alude expresamente al reglamento de régimen interior, no hay una definición legal de estas normas. Podemos definir las normas de régimen interior en una comunidad de propietarios como la regulación de cuestiones de convivencia de la comunidad.

Este instrumento trata de asegurar que los usos de la copropiedad sean proporcionados. Garantiza que todos los vecinos puedan acceder a los elementos comunes en igualdad de condiciones y prohíbe aquellos comportamientos o actitudes que puedan resultar molestos al resto de vecinos.

Crear estas normas no es obligatorio. Será decisión de cada comunidad aprobar o no un reglamento de régimen interior, conforme estipula el art. 6 LPH.

Diferencias del reglamento de régimen interior con los estatutos de la comunidad 

Hay que evitar confundir las normas de régimen interior en una comunidad de propietarios con sus estatutos.

Los estatutos de las comunidades tienen por objeto regular el ejercicio de los derechos dentro de la comunidad y cuestiones referentes al uso de la edificación, cuestiones de conservación, administración y gobierno de la comunidad. Se trata de normas superiores, reguladas en la LPH.

Las principales diferencias con un reglamento de régimen interior de comunidad de propietarios son las siguientes:

• Mientras que los estatutos se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad, los reglamentos no. No obstante, es cierto que los Estatutos a veces se cuelan, intencionadamente o no, materias más propias de un reglamento de régimen interior que de los propios estatutos.
• Otra diferencia es la jerarquía normativa. Aunque normalmente unos y otros regulan cuestiones distintas, hay que tener en cuenta que no se puede modificar ni contradecir los estatutos a través de un reglamento. Los estatutos tienen mayor jerarquía que los reglamentos. Están en distinto plano.
• El régimen de mayorías para la aprobación de uno y otro es distinto
  • Los reglamentos se pueden aprobar y modificar por mayoría simple.
  • Por su parte, los estatutos se aprueban y modifican por unanimidad de propietarios.

Materias propias de las normas de régimen interior en la comunidad de propietarios

Estos reglamentos tienen por objeto ordenar la convivencia doméstica dentro de la comunidad. Algunas de las cuestiones que refiere son de buena urbanidad y comportamiento, otras son verdaderas normas sobre uso de los servicios y cosas comunes. Encontramos dos limitaciones a la hora de fijar estas normas:

• Los reglamentos no pueden establecer limitaciones sobre el dominio de elementos privativos.
• Los reglamentos no pueden contradecir ni los estatutos, ni la propia LPH, ni otras normas del ordenamiento jurídico. Por ejemplo, esas normas no pueden ser discriminatorias con ciertos vecinos.

Si tu comunidad es nueva y quieres saber que puedes incluir, te informamos que las cuestiones que puedes tratar en un reglamento de régimen interior comunidad de propietarios son:

• Horarios de empleo de servicios y zonas comunes, como gimnasios, solarium, piscinas, salas polivalentes, etc.
• Prohibición de fumar en determinadas zonas abiertas de la comunidad o en cuáles se permite.
• Tenencia de animales en zonas comunes.

• Horarios de sacar la basura.
• Instalación de antenas parabólicas o de otro tipo.
• Regulación sobre utilización de terrazas y patios.
• Regulación del uso de los rellanos.
• Prohibir la utilización de las escaleras para fines distintos (por ejemplo, cuando un grupo de jóvenes se sienta en ellas).
• No hacer ciertos deportes en jardines o zonas comunes no habilitados a esos efectos.

En definitiva, cualquier cuestión que pueda surgir en el empleo diario de la comunidad.

Potestad sancionadora del reglamento

Una de las cuestiones que más dudas generan en el reglamento de régimen interior es la referente a la posibilidad de imponer sanciones por el incumplimiento de estas normas de convivencia. En este sentido hay dos corrientes doctrinales:

• La más ortodoxa (y extendida) niega a la comunidad la posibilidad de imponer sanciones a un propietario infractor. El argumento se basa en que la comunidad ni sus órganos tienen potestad sancionadora, siendo esta potestad algo genuino y exclusivo de la administración pública.
• La segunda, entiende que realmente no hablamos de una verdadera potestad sancionadora, sino de una relación multilateral entre propietarios que establecen mediante acuerdo ese reglamento con una serie de normas o cláusulas. Por tanto, su incumplimiento, más que naturaleza sancionadora, tiene un carácter indemnizatorio característico de las obligaciones y contratos. Si bien la comunidad no podría embargar directamente  bienes o tramita una exacción dineraria, sí que podría pedir de un tribunal declare la responsabilidad y la indemnización fijada por el incumplimiento de la norma.

Esta última postura no es nada pacífica en la jurisprudencia por los determinados aspectos técnicos que hacen flaquear este planteamiento doctrinal.

Un vecino ha incumplido el reglamento de régimen interior

Entonces, ¿qué hacemos si un vecino no cumple las normas? Podemos ejercer ante el juzgado la acción de cesación de una actividad prohibida regulada en el artículo 710 LEC. El Juzgado declarará que el vecino no puede hacer el acto prohibido y ordenará que cese el comportamiento infractor. Si desoye la Sentencia sería desobediencia, y ahí entramos en el terreno penal donde el asunto adquiere bastante más seriedad y gravedad.