Problemas de humedades: ¿lo cubre mi seguro o el de la comunidad?

 Los problemas de humedades son muy frecuentes en las comunidades de propietarios. Pueden derivarse de la mala impermeabilización de elementos comunes o privativos. También pueden ser vigilados por inclemencias meteorológicas, filtraciones o capilaridad de los elementos constructivos.

 A la hora de determinar si el seguro encargado de cubrir los daños es el propio, el de un vecino, el de un agente de la edificación o el de la propia comunidad de propietarios, se debe investigar la causa de los daños.

 Esto suele ser conflictivo y en ocasiones puede dar pie a un proceso largo. Algunos vecinos se oponen a que se entre en su vivienda para detectar o reparar el origen de los daños. Hay compañías aseguradoras que pelean entre sí para evitar que se las declaren responsables de las reparaciones.

 Sea como fuere, lo más importante a la hora de saber si el seguro cubre o no los problemas de humedades es estudiar la póliza en cuestión. Si incluyen coberturas por filtraciones y otros problemas de agua, deberíamos poner el caso en manos de nuestro abogado o del de la compañía aseguradora. 

¿Cuándo cubre el seguro de la Comunidad de Propietarios las humedades en las paredes?

 El seguro de la Comunidad de Propietarios cubrirá los daños por humedades cuando estás sean imputables a los elementos comunes de la edificación. En cualquier otro caso habría que determinar quién es el responsable de los daños. Este podría ser un vecino, los agentes de la edificación e incluso nosotros mismos.

 Cuando la comunidad no sea responsable del siniestro, deberemos recurrir a nuestro seguro de hogar o al de la persona responsable. En el caso de los agentes de la edificación existe un régimen de garantías que nos cubrirán durante un prolongado periodo de tiempo. Si el daño lo ha ocasionado un vecino y no tiene un seguro de hogar, podríamos tener problemas para reparar los problemas de humedades. Ante estos casos es recomendable que nosotros mismos contemos con un seguro de hogar.

 Y es que la comunidad de propietarios será responsable solo en aquellos casos en que el problema provenga de algún elemento común, como los tejados, fachadas o terrazas. Garantizar su adecuada impermeabilización es responsabilidad de la comunidad de propietarios.

 Tengamos en cuenta que incluso en estos casos nos podemos encontrar con supuestos en que el responsable sea un vecino. Por ejemplo, cuando los daños por humedades provienen de una negligencia de algún vecino que tiene uso privativo de un elemento común. Esto puede ocurrir cuando no ha cuidado los sumideros, canaletas, bajantes y otros elementos de desagüe.

¿Qué cubre el seguro de la comunidad si hay problemas de humedades?

 Como siempre que estemos ante una reclamación a un seguro, para determinar qué cubre la póliza de la comunidad habrá que estudiar la misma. Y es que no todos los seguros tienen las mismas coberturas.

 Sin embargo, lo más común es que un seguro de una comunidad de propietarios incluye la reparación de humedades. En estos casos, la aseguradora deberá comprobar el siniestro y elaborar un informe técnico para determinar el modo de reparación de los daños.

 Podríamos encontrarnos con que el seguro de la comunidad solo subsane los daños estéticos y no el origen de las humedades. En este caso será responsabilidad de la Comunidad de Propietarios atajar la causa del problema, lo que podría implicar la necesidad de realizar una derrama.

 Sea como fuere, el seguro de la comunidad únicamente cubrirá daños hasta el límite asegurado. La particularidad de este tipo de seguros es que podemos encontrarnos con hogares que tengan escaso valor de contenido y con otros que tengan muebles de elevado valor en el mismo edificio. Esto hace complejo calcular cuando estamos ante un infraseguro o un sobreseguro. Sin embargo, es importante actuar un cálculo más o menos precioso e informar a los propietarios de los límites del seguro de la comunidad por si quieren aplicar un seguro de mayor cuantía. 

¿Cuándo tengo que recurrir al seguro de hogar para que cubra las humedades?

 Si el seguro de la comunidad o el del vecino responsable no cubre los daños por humedades, tendremos que recurrir a nuestro seguro de hogar para que los repare y posteriormente repita contra el responsable. De otro modo podríamos encontrarnos con que la persona qué debe reparar los problemas de humedades resulta insolvente y no puede hacerse cargo de las reparaciones.

 Precisamente por eso es buena idea contar con un seguro de hogar que tenga esta cobertura, el seguro de la comunidad también le incluya. Otros escenarios en los que puede resultar favorable complementar el seguro de la comunidad son cuando estamos alquilados o cuando la cobertura del mismo tiene un límite demasiado bajo para el valor de nuestras pertenencias o nuestra vivienda.

 Por ejemplo, podría ocurrir que en nuestra vivienda tengamos muebles de lujo o un caro suelo de parquet. Si la cobertura del seguro de la comunidad o del vecino responsable no es suficiente para pagar las reparaciones, tendremos que reclamar la cuantía restante al responsable. Al contar con un seguro de hogar podemos notificarlo a nuestra aseguradora para que se haga cargo de las reparaciones y posteriormente gestione por su cuenta las correspondientes reclamaciones.

Tipos de problemas por humedades

 Como hemos visto, los problemas por humedades pueden tener diferentes orígenes. Los más comunes son los siguientes:

1.  Tuberías y canalizaciones privativas. En este caso estamos hablando de que el origen del daño se ubica en el hogar de uno de los propietarios. Por tanto, será este quién debe hacerse cargo de las reparaciones. En estos casos conviene que el vecino cuente con un seguro del hogar o, al menos, de responsabilidad civil. Si ha originado problemas en las zonas comunes, será la aseguradora de la Comunidad de Propietarios el encargado de realizar las correspondientes reclamaciones. Por su parte, sí los daños se han originado en elementos privativos, cómo puede ser el hogar de un vecino, será su propio seguro de hogar quién deba reparar el daño y repetir contra el responsable.
2.  Tuberías comunitarias y bajantes. Este es otro de los casos más usuales. Tratándose de elementos comunitarios serán seguro de la Comunidad de Propietarios la encargada de reparar los daños.
3.  Fenómenos atmosféricos. Es posible que los daños se deban a fenómenos atmosféricos, qué pueden ser catastróficos o no. En estos casos tendremos que analizar la póliza del seguro de hogar y del seguro de la comunidad de propietarios. Podríamos encontrarnos con que no cubran daños catastróficos, aunque en estas situaciones es probable que las administraciones públicas intervengan para ayudar a reparar los daños. En cualquier caso, si el origen del daño están un fenómeno atmosférico combinado con la negligencia en el cuidado y mantenimiento de los elementos de cerramiento o bien la impermeabilización de los mismos, volveremos a los escenarios anteriores. Es decir, será responsable la Comunidad de Propietarios cuando el elemento descuidado sea común y el vecino propietario cuando sea privativo o de uso privativo.

¿Qué cubrirá el seguro ante humedades?

 Como hemos indicado, el seguro cubrirá aquellos daños que estén incluidos en la póliza. En este sentido, es importante comprobar que cuenta con coberturas de filtraciones, que además de la reparación de los daños, incluyan la correspondiente responsabilidad civil.

 También es necesario someterse a un control pericial, pues la compañía que se vaya a hacer cargo de los daños y las reparaciones querrá Comprobar el estado de mantenimiento del elemento por el que se produjeron tales filtraciones.

 Dependiendo del origen del problema de humedades, podríamos encontrarnos con que fueran necesarias otras coberturas, como la rotura de instalaciones, las humedades por condensación o aquellas provocadas por capilaridad. En ocasiones nos encontraríamos con que una cláusula de cobertura de daños por agua cubre todos estos escenarios.

 La póliza de seguro determinará qué es lo que cubre el mismo. Normalmente, se tratará de reparar la causa de los daños, y se incluirán los defectos estéticos que se puedan haber provocado por la filtración o su reparación. También es posible que se indemnice por otros daños, como los producidos en los muebles de la casa o las molestias derivadas de las obras de reparación, desplazamientos y otros conceptos.

¿Qué hago si he detectado humedades en mi casa?

 Es importante que una vez detectado el siniestro se comunique a la compañía aseguradora responsable. En estos casos puede que haya que hacer un estudio previo para saber si el responsable es un vecino, la comunidad de propietarios o nosotros mismos. De todos modos no te preocupes, porque serán las propias compañías aseguradoras las que realizarán las comprobaciones oportunas.

 los siniestros deben comunicarse a la menor brevedad posible. De hecho, el plazo habitual es de 7 días desde que hayamos detectado el desperfecto. La póliza puede establecer un plazo superior o inferior.

 Tras la comunicación inicial es posible que tengamos que contactar de nuevo con la aseguradora para que nos informe de la marcha del asunto. Sin embargo, lo más frecuente es que esta se haga cargo de los problemas de humedades y nos mantenga tanto de las próximas actuaciones.

Y si la tengo alquilada, ¿pueden negarme la entrada?

 En algunas ocasiones podemos encontrarnos con que el inquilino de una vivienda arrendada bloqueé el acceso a la misma para detectar el origen del problema o repararlo. La Ley de Propiedad Horizontal prohíbe este tipo de conductas. Esto permitiría al propietario y a la propia comunidad solicitar el acceso forzada vivienda, así como la extinción del contrato de arrendamiento.

 Pese a ello, y con el objetivo de mantener la convivencia vecinal pacífica, lo más recomendable en estos casos es tratar de razonar con el inquilino. Si sabemos que hay problemas de humedad y que el arrendatario se está negando al acceso a la vivienda, también podemos solicitar la ayuda de un abogado. Este podrá mediar en la situación y, en el peor de los casos, presentar la correspondiente demanda.