Muchas comunidades de vecinos se preguntan si pueden vender la vivienda del portero o, al menos, alquilarla, para obtener ingresos extra. Y la respuesta es afirmativa.
Sin embargo, es más fácil arrendar esta vivienda que venderla. Y es que la vivienda del portero es un elemento común, por lo que antes de asignarle un nuevo titular se requiere su desafectación y la redistribución de las cuotas de los vecinos.
En nuestro artículo de hoy te explicamos en detalle este procedimiento, así como el modo de alquilar la vivienda del portero y las implicaciones fiscales de una y otra medida.
Cada vez es menos frecuente que las comunidades de propietarios cuenten con un servicio de portería. A fin de cuentas, existe la posibilidad de contratar a un conserje que puede estar pendiente de las necesidades de la comunidad durante todo el día. Incluso se puede contratar a varios conserjes que hagan turnos para dar cobertura a la comunidad durante las 24 horas sin necesidad de que residan en el edificio.
También es posible que tradicionalmente la finca haya contado con un portero, pero ahora se jubile ir a comunidad, no deseo contratar a otra persona para realizar estas funciones. O que su salario represente un coste excesivo para los propietarios y prefieran rescindir el contrato.
Sin embargo, muchas fincas siguen equipadas con una vivienda destinada al portero. En ocasiones, dado que ya no cuentan con un servicio de portería, este espacio se ocupa para otras funciones, como almacenamiento de materiales o lugar de celebración de las juntas. Pero en otras ocasiones se trata de un espacio inútil.
Adecuar esta vivienda para venderla o alquilarla puede ser una fuente de ingresos interesante para la comunidad. Gracias a esta operación los vecinos pueden ahorrarse una derrama o utilizar el dinero para ejecutar obras de mejora, rehabilitación u optimización energética, entre otras.
En definitiva, se trata de una vía fácil para obtener ingresos para la comunidad a cambio de perder un espacio qué, de todos modos, no se estaba usando. Pero para poder vender o alquilar la vivienda del portero es necesario realizar una serie de pasos, que describimos a continuación.
Tengamos en cuenta que otra posibilidad para obtener ingresos extra sin necesidad de vender la vivienda del portero es alquilarla. En este caso, los trámites van a ser mucho más sencillos. Y es que la comunidad no perderá un elemento común, por lo que no habrá que modificar cuotas de participación y bastará con una mayoría de 3/5 de los vecinos para que el acuerdo llegue a buen puerto.
A la hora de vender la vivienda del portero debemos tener en cuenta que hay que realizar una serie de trámites.
El primero de ellos será rescindir el servicio de portería, en caso de que exista. Esto significa que si la comunidad cuenta con un portero tendrá que resolver su contrato, lo que va a tener implicaciones laborales. Esto implica la tramitación de un despido con todo lo que ello conlleva. En particular, la concesión de un preaviso, entrega de una carta de despido y el abono de finiquito y en su caso de indemnización.
Si el portero se está jubilando, está causando baja voluntaria o directamente no existe servicio de portería, la comunidad no tendrá que tramitar este paso. Sin embargo, lo que tendrá que hacer en todo caso es desafectar la vivienda.
Recordemos que la vivienda de portero tiene carácter común. Es decir, no pertenece en propiedad al propio portero sino la comunidad de propietarios. Por tanto, para que pueda tener un dueño particular tendrá que perder ese carácter de común. A la conversión de un elemento común en un elemento privativo la conocemos como desafección. Más adelante explicaremos cómo funciona.
Alquilar la vivienda del portero es más fácil que venderla, ya que no es necesario desafectarla ni modificar el título constitutivo ni la cuota de participación del resto de vecinos.
En este caso bastará con que exista una mayoría de 3/5, que a su vez represente 3/5 de las cuotas de participación, para que pueda aprobarse un acuerdo que autorice el arrendamiento de la vivienda del portero.
Como hemos comentado, tanto la vivienda como el resto de los elementos puestos a disposición del servicio de portería tienen carácter común. Por tanto, para vender la vivienda del portero, el primer paso será darle un carácter privativo, lo que implica la desafectación de la vivienda.
Convertir un elemento común en un elemento privativo va a tener efectos sobre el título constitutivo de la propiedad horizontal, pues el propietario de la nueva finca debe tener una cuota de participación en la comunidad.
Como la suma de las cuotas de participación siempre es el 100%, esto requerirá que los anteriores titulares cedan parte de su cuota en favor de la nueva parcela. Reparto que suele ser proporcional a la superficie ocupada por cada local o vivienda.
Una decisión tan relevante requiere que todos los propietarios voten a su favor. Es decir, debe ser unánime, estando representados todos los propietarios. Conforme al art. 17 LPH, si hubiera ausentes se les deberá conceder un plazo de 30 días para manifestar su disconformidad.
Como ya hemos anticipado, la desafección de la vivienda del portero es aquella operación por medio de la cual hacemos que deje de ser un elemento común para convertirse en un elemento privativo.
Para tomar esta decisión se deberá celebrar una junta de propietarios. La mayoría exigida para alquilar la vivienda será de las tres quintas partes de los propietarios, mientras que se requerirá unanimidad para poder vender la vivienda del portero.
La diferencia entre estas mayorías radica en que el alquiler no requiere la desafectación de la vivienda. Es decir, la comunidad puedes cobrar rentas de alquiler sobre el inmueble porque a fin de cuentas es su titular. Sin embargo, en el momento en que se produzca una venta dejará de ser titular del espacio, y precisamente por ello se exige su desafectación por unanimidad.
Tengamos en cuenta que cuando la vivienda del portero pasa a ser un elemento privativo estaremos añadiendo un domicilio a la comunidad. Esto significa que se deberá volver a calcular la cuota de participación de cada uno de los titulares.
La desafectación de la vivienda, el portero va a requerir una modificación en el título constitutivo de la Propiedad Horizontal. Recordemos que si todavía hay un servicio de portería lo primero que habrá que hacer será suspender el mismo.
Además, la modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal va a conllevar una modificación de las cuotas de participación. Cada uno de los propietarios perderá una pequeña fracción de su cuota que se deberá entregar al nuevo local. Este es otro de los motivos por los cuales la desafección de la vivienda del portero requiere la unanimidad de la Junta.
Como hemos indicado, la creación de un nuevo local dentro de la comunidad requiere una modificación de las cuotas de participación. Básicamente, cada uno de los titulares va a tener que ceder parte de su cuota a la nueva finca. Esta cuota se calcula en proporción a la superficie ocupada por el inmueble.
Como no podía ser de otro modo, la modificación de las cuotas de participación requiere el voto unánime de todos los titulares. Además, debe elevarse a escritura pública, trámite que se realiza ante notario.
Así, el Secretario deberá extender un acta que se presentará al notario. Elaborada la escritura, se podrá presentar al Registro de la Propiedad para que quede constancia de la separación de la vivienda y las nuevas cuotas de participación de cada vecino.
Una vez se hayan completado los pasos anteriores, la vivienda del portero será un elemento privativo e independiente. Pertenecerá a la comunidad de propietarios, por lo que esta podrá venderlo o alquilarlo a un particular (o empresa) sin mayor problema.
El destino del dinero obtenido dependerá de la voluntad de la propia comunidad. Así, los propietarios podrán acordar el reparto del dinero o su uso en favor de la comunidad.
Evidentemente, para que la comunidad pueda proceder a la enajenación del piso, antes deberá autorizar a su presidente para otorgar la correspondiente escritura pública.
En algunos casos, es posible que haya que solicitar una licencia de primera ocupación. Además, en los casos en que la vivienda requiera de una reforma se deberán obtener los permisos correspondientes, que conducirán a la concesión de un certificado final de obra.
Generalmente, cuando se desafecta la vivienda del portero ya existe un comprador. Por tanto, en el mismo acto en que se inscribe su desafectación también se puede inscribir la compraventa.
Sin embargo, si esta no fuera la situación, los dueños del edificio tendrían que inscribir la vivienda a su nombre como cotitulares. Esto complicará los trámites, ya que posteriormente habría que disolver el proindiviso y proceder a la compraventa.
Evidentemente, la venta de la vivienda del portero tiene implicaciones fiscales. Tengamos en cuenta que se están realizando tres operaciones:
Esto no ocurre en el caso de los alquileres, por lo que su gestión fiscal también será más sencilla.
en resumen, los pasos para vender la vivienda del portero son los siguientes:
Si optamos por alquilar la vivienda del portero, vamos a encontrar un proceso más sencillo, ya que no es necesario modificar el título constitutivo ni las cuotas de participación. En este caso bastará con que exista una aprobación por parte de 3/5 de los propietarios.