El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es uno de los artículos más relevantes de la norma, ya que regula el modo en que la Junta de Propietarios podrá conformar válidamente su voluntad. Incluye las mayorías necesarias para tomar ciertos acuerdos, así como los requisitos y limitaciones de los mismos.
Estamos, por tanto, ante un artículo de importancia capital, necesario para el día a día de la comunidad y, por ello, una de las disposiciones más conflictivas.
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios.
10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
Artículo 17 Ley de Propiedad Horizontal (49/1960).
He aquí uno de los artículos medulares de la LPH. El mismo constituye una verdadera Biblia para todo presidente de una comunidad y de cualquier administrador de fincas. Y no es para menos, ya que aquí se encuentra la regulación de las mayorías necesarias para adoptar decisiones trascendentales para la comunidad.
Una de las reglas que debe dejarse clara, salvo las excepciones del punto 2, es que cualquier acuerdo que implique modificación de título constitutivo y/o estatutos, ha de aprobarse por unanimidad con las excepciones que se prevén en este precepto (supresión de barreras arquitectónicas para favorecer el acceso a personas con movilidad reducida y la instalación de ascensor).
El primer punto establece tres tipos de cuestiones sobre las que puede decidir la Junta:
La instalación de estos sistemas requerirá mayoría de un tercio de propietarios y de cuotas. Es importante destacar que los costes de instalación y mantenimiento de estas infraestructuras solo tendrán que soportarlos aquellos que voten a favor en las Juntas que aprueben estos acuerdos. Quienes voten en contra, quienes se abstengan y/o bien quienes no asistan no están obligados a sufragar los gastos de instalación (lo que supone una excepción al principio general del los puntos 8 y 9 de este artículo, señalando este último que todos los propietarios están obligados por los acuerdos de la Junta)
Es decir, es necesario que el voto favorable quede expresamente manifestado y recogido en acta. Esto pueden plantear algún problema práctico, ya que, en comunidades pequeñas, es posible que este tipo de instalaciones no salgan adelante a pesar del deseo que puedan tener el tercio de propietarios y cuotas debido a que el coste de alguna de estas infraestructuras suponga en un notable sobrecoste en las cuotas de comunidad de los eventuales votos favorables, lo que origina mayorías de bloqueo.
En el caso de que salgan adelante estos acuerdos, aquellos que no hubieran votado a favor, evidentemente tendrán vedado el acceso a los servicios que brinde la instalación. Ahora bien, aunque no tengan que afrontar el coste de instalación sí que se verán obligados a ver reflejadas en sus cuotas los costes de mantenimiento y conservación, puesto que estas instalaciones pasarán a tener la consideración de elemento común a efectos de LPH. Sin embargo, pueden acceder a los servicios que brindan, siempre y cuando aporten como pago la parte actualizada correspondiente a la instalación.
La supresión de las barreras arquitectónicas es otro de los acuerdos que la LPH procura fomentar. Los acuerdos que fomenten servicios y obras para eliminar estas barreras y facilitar el acceso a personas con movilidad reducida solo requerirá mayoría de propietarios y cuotas aun cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad, debiendo asumirse el coste por todos. Esto ocurre igualmente si de lo que se trata es de poner un ascensor.
Es importante destacar que, conforme al art. 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, las obras destinadas a accesibilidad deben ser sufragadas por la comunidad. Y ello pese a que su importe repercutido anualmente exceda las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Respecto de la portería, vigilancia, conserjería y otro tipo de servicios comunes, requerirán mayoría de tres quintas partes de personas y cuotas. El mismo régimen de mayoría se aplica para subarriendo de elementos comunes y de determinadas instalaciones diferentes a las expresadas en el punto 1. En concreto, aquellas destinadas a mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
Nótese que el artículo establece el régimen de establecimiento o supresión de servicios y de su arrendamiento. Esto es importante, porque una práctica frecuente en las comunidades consiste en la privatización de la portería para venderla, asunto que sigue un procedimiento diferente.
Si lo que quiere la comunidad es vender la vivienda del portero, antes tendrá que eliminar su condición de elemento común. Al privatizar el local se deberán redistribuir las cuotas de participación de la comunidad, ya que como elemento privativo, la nueva vivienda tendrá que disponer de una cuota y de los derechos políticos y obligaciones económicas asociados a la misma.
En el punto 4 la ley quiere dejar sentado que ningún propietario puede exigir instalaciones que no sean necesarias para la seguridad y adecuada conservación y habitabilidad del edificio. Sin embargo, esto puede aprobarse por una amplia mayoría de un 60 %.
Este tipo de cuestiones se ha valorado en relación con la instalación de filtros HEPA en las zonas comunes a raíz de la pandemia del COVID, ya que este tipo de instalaciones que han podido considerarse en este momento como esenciales para la seguridad de la comunidad. No obstante, pocas comunidades han adoptado este tipo de acuerdos y han seguido las recomendaciones sanitarias que han trasladado los colegios de administradores de fincas para comportamientos y uso de elementos comunes en este difícil contexto.
Nótese que el art. 17.4 LPH prohíbe la realización de esta clase de innovaciones si con ello se va a hacer inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de cualquiera de los propietarios, salvo que hagan constar su consentimiento por escrito.
Otra de las cuestiones que aborda la Ley en este artículo en su punto 5 es la referente al cambio que se está produciendo en la industria del motor y el incremento que se espera del parque móvil de coches eléctricos. Así la Ley alude a la instalación de los puntos de recarga de este tipo de vehículos. Cualquier propietario podrá informar (qué no pedir) de que va a instalar un punto de recarga en su plazo de garaje individual que tenga en propiedad ya como finca independiente o como anejo. No se puede privar a un propietario de esta instalación, salvo que la misma revista algún tipo de peligro para la seguridad del edificio.
Por supuesto, dado que la comunidad no se puede oponer a este tipo de instalaciones, los responsables de sufragarlas serán exclusivamente aquellos propietarios que vayan a utilizarlas.
Como ya hemos anticipado, algunos supuestos requieren la unanimidad de la comunidad de propietarios. Tales supuestos, recogidos en el punto 6 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, incluyen la aprobación o modificación de normas contenidas el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
Llegados a este punto nos preguntamos qué sucede con el resto de acuerdos o cuestiones no previstas en este artículo. El punto 7 nos señala que han de aprobarse mediante mayoría de todos los propietarios (no solo de asistentes) que a su vez representen mayoría de cuotas. Sin embargo, en segunda convocatoria bastará con mayoría de asistentes y de cuotas de los asistentes. Esto no significa que haya una segunda votación como se ha querido entender en algunos casos, sino que en el caso que no pueda celebrarse la Junta en primera convocatoria, las mayorías se reducirán a mayoría de asistentes y cuotas en la segunda.
Llama la atención el interés de la Ley en conseguir los acuerdos indicados en los apartados anteriores de tal forma que cabe la posibilidad de llevar el asunto ante el Juez para que resuelva en equidad.
Otra cuestión que puede originar litigiosidad es la naturaleza del objeto del acuerdo que se somete a votación y esto no es nada baladí, puesto que dependiendo del tipo acuerdo la mayoría será más fácil o no de conseguir. Determinar el tipo de acuerdo puede ser algo que someter a criterio judicial. La jurisprudencia es rica en este tema y son muchos los casos sobre los que ya no hay duda.
El art. 17 LPH se encuentra en el Capítulo II de la Ley de Propiedad Horizontal, encargado de regular las disposiciones aplicables al régimen de la propiedad por pisos o locales. Otros artículos en este Capítulo son: