Artículo 18 Ley de Propiedad Horizontal

El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula las condiciones y procedimientos para impugnar los acuerdos de la comunidad. Se trata, por tanto, de uno de los artículos más relevantes de la Ley, al que habrá que acudir cuando se pretenda dejar sin efectos tales acuerdos.

Artículo 18 Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en el BOE

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

Artículo 18 Ley de Propiedad Horizontal (49/1960).

La impugnación de acuerdos en el art. 18 LPH

Arribamos a la cuestión sobre la validez o no de los acuerdos de la Junta de propietarios. Como todo, estos acuerdos no son inmutables y perpetuos. Las voluntades adoptadas mediante acuerdos de la Junta, no por mayoritarios son infalibles, vinculando a todos.

Cabe la posibilidad de impugnar estos acuerdos ante la jurisdicción ordinaria del orden civil, que es el competente objetivamente para conocer de estos asuntos.  Las causas que han de fundamentar el escrito de impugnación han de ser las indicadas en el precepto.

Causas de impugnación de los acuerdos de la comunidad

Conforme al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, las causas de impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios incluyen:

• Contrariedad a la Ley o a los estatutos. Por ejemplo, un acuerdo de mayoría simple de la Junta no puede decidir allanar una vivienda. Esto es contrario a la Ley. (Esta redacción no es correcta, puesto que todos los acuerdos que se impugnen serían contrarios a la propia LPH a vulnerar los puntos siguientes).
• Que resulte lesivo para los intereses de la comunidad o en beneficio de uno o unos pocos vecinos. Otro ejemplo extremo sería adoptar poner un helipuerto en el tejado aprobado a través de una mayoría alcanzada por la suma de cuotas de los dos únicos vecinos que tienen helicóptero.
• Cuando suponga un grave perjuicio para uno de los propietarios o no tenga obligación jurídica de soportarlo. El ejemplo que viene aquí sería adoptar poner un luminoso publicitario pegado al balcón o ventana de un vecino. La luz puede ser molesta, en verano genera calor y además atrae a insectos que pueden introducirse en la vivienda. 

Requisitos de impugnación de los acuerdos conforme al artículo 18 Ley de Propiedad Horizontal

Para poder impugnar los acuerdos bastará con haber votado en contra o no haber acudido a la Junta, siempre y cuando se esté al corriente del pago de las cuotas de comunidad. El plazo será de tres meses, o 9 si se trata de acuerdos contrarios a la Ley o estatutos.

Debe tenerse en cuenta que la impugnación mediante la correspondiente demanda en procedimiento civil, no suspende la ejecutividad del acta. En la práctica (dependiendo del tipo de acuerdo que se impugne) conviene solicitar en la demanda como medida cautelar que dicho acuerdo no se lleve a efecto. El Juez decidirá oída la comunidad, verificando el cumplimiento de los requisitos de fumus boni iuris, periculum in mora y caución suficiente. 

Posición del art. 18 en la Ley de Propiedad Horizontal

El art. 18 LPH se encuentra en el Capítulo II de la Ley de Propiedad Horizontal, encargado de regular las disposiciones aplicables al régimen de la propiedad por pisos o locales. Otros artículos en este Capítulo son:

• Art. 3. Diferencias entre régimen privativo y común.
• Art. 4. Indivisibilidad de elementos comunes.
• Art. 5. Título constitutivo.
• Art. 6. Régimen interior.
• Art. 7. Modificaciones y actuaciones.
• Art. 8. DEROGADO.
• Art. 9. Obligaciones de los propietarios.
• Art. 10. Actuaciones obligatorias.
• Art. 11. DEROGADO.
• Art. 12. DEROGADO.
• Art. 13. Órganos de gobierno.
• Art. 14. Funciones de la Junta de Propietarios.
• Art. 15. Asistencia a la Junta de Propietarios.
• Art. 16. Reunión de la Junta de Propietarios.
• Art. 17. Acuerdos de la Junta de Propietarios.
• Art. 18. Impugnación de los acuerdos de la Junta.
• Art. 19. Actas.
• Art. 20. Funciones del Administrador de fincas.
• Art. 21. Procedimiento monitorio.
• Art. 22. Responsabilidad por deudas.
• Art. 23. Extinción del régimen de propiedad horizontal.
• Art. 24. Complejos inmobiliarios privados.