El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula las condiciones y procedimientos para impugnar los acuerdos de la comunidad. Se trata, por tanto, de uno de los artículos más relevantes de la Ley, al que habrá que acudir cuando se pretenda dejar sin efectos tales acuerdos.
1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.
Artículo 18 Ley de Propiedad Horizontal (49/1960).
Arribamos a la cuestión sobre la validez o no de los acuerdos de la Junta de propietarios. Como todo, estos acuerdos no son inmutables y perpetuos. Las voluntades adoptadas mediante acuerdos de la Junta, no por mayoritarios son infalibles, vinculando a todos.
Cabe la posibilidad de impugnar estos acuerdos ante la jurisdicción ordinaria del orden civil, que es el competente objetivamente para conocer de estos asuntos. Las causas que han de fundamentar el escrito de impugnación han de ser las indicadas en el precepto.
Conforme al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, las causas de impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios incluyen:
Para poder impugnar los acuerdos bastará con haber votado en contra o no haber acudido a la Junta, siempre y cuando se esté al corriente del pago de las cuotas de comunidad. El plazo será de tres meses, o 9 si se trata de acuerdos contrarios a la Ley o estatutos.
Debe tenerse en cuenta que la impugnación mediante la correspondiente demanda en procedimiento civil, no suspende la ejecutividad del acta. En la práctica (dependiendo del tipo de acuerdo que se impugne) conviene solicitar en la demanda como medida cautelar que dicho acuerdo no se lleve a efecto. El Juez decidirá oída la comunidad, verificando el cumplimiento de los requisitos de fumus boni iuris, periculum in mora y caución suficiente.
El art. 18 LPH se encuentra en el Capítulo II de la Ley de Propiedad Horizontal, encargado de regular las disposiciones aplicables al régimen de la propiedad por pisos o locales. Otros artículos en este Capítulo son: