El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula una serie de acuerdos que, debido a su importancia, no se rigen por el principio democrático. Se refiere a aquellos que afectan a actuaciones necesarias en la vivienda, sea para garantizar su integridad y mantenimiento o el principio de accesibilidad universal.
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
Artículo 10 Ley de Propiedad Horizontal (49/1960).
Existen una serie de actuaciones en la comunidad que el legislador ha considerado dejar al margen del juego de las mayorías establecidas en la LPH. No todo está sometido a régimen democrático, ya que determinados asuntos cuyo interés supera el de la voluntad de cada uno de los propietarios, deben ser de obligado cumplimiento, considerando nuestro poder legislativo que no pueden quedar al libre arbitrio de mayorías vecinales ni minorías de bloqueo.
En este artículo se contienen esas actuaciones esenciales y obligatorias, regulando cuando son obligatorias y en qué términos. Tan es así que las actuaciones previstas en este artículo no son susceptibles de aprobación por ningún tipo de mayoría aún en el caso que dichas actuaciones supongan una modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal o de los Estatutos.
El primer párrafo no distingue que dichas actuaciones sean requeridas por una Administración o solicitadas por una parte de los propietarios. Además al referirse a una parte de los propietarios, no se aclara si basta con que lo solicite uno, una porción equivalente a un tercio, la mitad, tres quintas partes u otro tipo de proporciones. Parece claro que si lo piden todos, dicha actuación se llevará a cabo, como no puede ser de otro modo. Entendemos también que si lo pide uno también será obligatorio.
Estas actuaciones no requieren acuerdo previo por su carácter no dispositivo. Ahora bien, sí que conviene informar de la solicitud en Junta de vecinos y la posterior comunicación a todos (asistentes y no asistentes).
La norma no fija un periodo máximo para llevar a efecto estas actuaciones. Es normal que esto sea así. Puede demorarse mucho por pluralidad de factores (falta de fondos, actuaciones administrativas, etc.).
Estamos hablando de actuaciones y obras obligatorias. Esto significa que una vez que sean solicitadas deberán llevarse a efecto y costearse por todos los propietarios integrantes de la comunidad, incluso por aquellos que se opongan.
A pesar de que la oposición sea expresa y lo hayan hecho constar en el acta, nada podrán hacer para evitar ni retrasar las obras. Salvo que haya debate o dudas sobre si realmente se trata de una de las actuaciones obligatorias, claro está.
En este caso habrá que impugnar el acta que establezca la petición de realización de la actuación obligatoria y la distribución de la derrama en proporción a cuotas. Si la actuación viene promovida por un requerimiento administrativo puede presumirse su obligatoriedad, pero la comunidad (su administrador o su abogado) deberán comprobar si ese requerimiento se ajusta a los puntos de esta norma o por el contrario procede atacarlo administrativamente.
En cualquier caso, los propietarios en contra deben atender las derramas correspondientes so pena de morosidad o incluso sanciones administrativas, mientras no se suspenda cautelarmente el acto impugnado. Además los pisos o locales quedan afectos al pago de los gastos de estas urbanizaciones en los mismos términos que lo establecido en el artículo 9 de esta LPH.
El art. 10 LPH termina con su punto 3 señalando que actuaciones requieren licencia administrativa:
Estos casos son distintos de las actuaciones preceptivas descritas en los puntos d) y e) de este precepto. Mientras que en esos apartados obedecen a actuaciones necesarias por la inclusión del inmueble en el ámbito de actuación de rehabilitación o de renovación o regeneración urbana, en los indicados en el punto 3 es necesaria mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas, más la preceptiva autorización administrativa.
El art. 10 LPH se encuentra en el Capítulo II de la Ley de Propiedad Horizontal, encargado de regular las disposiciones aplicables al régimen de la propiedad por pisos o locales. Otros artículos en este Capítulo son: