El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula los títulos constitutivos de este régimen, así como su contenido. Además de las circunstancias relativas a la legislación hipotecaria, servicios e instalaciones, este título regula la cuota de participación, de vital importancia en el régimen de propiedad horizontal.
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Artículo 5 Ley de Propiedad Horizontal (49/1960).
Hablamos del título constitutivo de la Propiedad Horizontal y la comunidad que con ella se genera. Es el documento del que nace todo, por medio del cual comienza la andadura de la comunidad horizontal, y en el que se regulan algunas bases que van a presidir las relaciones entre los distintos integrantes de los titulares de las entidades privativas, siempre dentro de los términos de la LPH.
En lo que se refiere a la firma del título de la propiedad horizontal, esta se formaliza mediante una escritura pública la cual tiene su acceso al Registro de la Propiedad. Antes de otorgar esa escritura lo que tenemos es una única finca registral que integra todo el edificio y que normalmente pertenece a la empresa promotora de la construcción.
Una vez que ha finalizado la obra en el edificio se constituye la comunidad horizontal. Por medio de esa escritura se establece la división de las diferentes entidades independientes que se constituyen como fincas registrales separadas en el Registro de la Propiedad.
A cada una de ellas se le abre un folio registral y se le asigna un número, se describen sus características descriptivas que la individualizan unas de otras (También se describe el edificio en el que se integran). Se concretará fundamentalmente la superficie, los linderos su ubicación y los anejos que vayan inseparablemente unidos como suele ser el caso de garajes y trasteros (en el caso de edificaciones de varias alturas, piso, planta y letra). De igual modo se fijará la cuota de participación en el conjunto de la edificación, asignada a cada entidad.
Uno de los elementos esenciales que se concreta en este título constitutivo es la cuota de participación que se asigna a cada una de las entidades. En el establecimiento de la cuota de participación hemos de tener en cuenta los siguientes factores:
Además, es habitual que el título constitutivo se recojan los estatutos de la comunidad que ordenen determinados aspectos sobre el uso de servicios comunes y límites a la realización de determinadas actividades y el ejercicio de derechos y el destino de determinados elementos privativos.
La modificación ha de hacerse igualmente en escritura pública y con unanimidad de todos los integrantes o, en su defecto, en cumplimiento de lo que falle una resolución judicial.
El art. 5 LPH se encuentra en el Capítulo II de la Ley de Propiedad Horizontal, encargado de regular las disposiciones aplicables al régimen de la propiedad por pisos o locales. Otros artículos en este Capítulo son: