El artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula el régimen de complejos inmobiliarios privados.
1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.
Artículo 24 Ley de Propiedad Horizontal (49/1960).
La figura a la que acomete este precepto (los complejos inmobiliarios privados) es consecuencia del desarrollo urbanístico que han venido sufriendo nuestras urbes con el paso del tiempo. Si bien es cierto que desde un punto de vista urbanístico hay una regulación muy extensa y profunda en materia de promoción urbanística, construcción y ordenación del suelo y edificación, poco se ha hecho en materia de la regulación del aspecto jurídico-civil de este desarrollo en lo referente a este tipo de complejos que no tiene regulación propia al margen de lo contenido en esta propia Ley.
Mediante este artículo, que sirve como colofón a la regulación contenida en la LPH, el legislador quiere tratar un caso particular mostrando su expresa voluntad de someter los complejos inmobiliarios privados a la LPH si cumplen los dos requisitos que exige el precepto:
1.- Pluralidad de edificaciones o parcelas cuyo destino sea vivienda o local comercial. Más de una con los destinos indicados.
2.- Participación de los titulares en una copropiedad indivisible sobre elementos comunitarios tales como viales e instalaciones y servicios también jardines, canchas, piscinas, etc.).
Esta lectura nos trae a la mente las urbanizaciones de viviendas normalmente compuestas por chalés o casas pareadas o independientes que suelen abundar en zonas del extrarradio de muchas ciudades.
Este precepto que ha sido introducido por la reforma de la Ley 8/1999, de 6 de abril, consagra la aplicación legal de un régimen de propiedad horizontal a este tipo de complejos. Hasta ese momento el sometimiento de este tipo de urbanizaciones a reglas de propiedad horizontal obedecía a una construcción de doctrina jurisprudencial que hacía uso de los mecanismos integradores y correctores del ordenamiento jurídico, tratando así de cerrar este vacío legal en este tipo de estructuras inmobiliarias sobre los que la Ley había guardado un silencio (no se sabe si intencionado o imprudente). Así nuestra jurisprudencia ha estimado expresamente calificar al complejo inmobiliario privado como "copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal por la existencia de un derecho de propiedad sobre un conjunto de elementos comunes" lo que ha conducido indefectiblemente a la aplicación por analogía de la normativa de propiedad horizontal. En este sentido se pronunciaron hace tiempo la Sala Civil del Tribunal Supremo (STS 28 de mayo de 1985 y STS de 20 de febrero de 1997).
En el ámbito del derecho foral encontramos una regulación específica, por ejemplo en el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña 553-53 hasta el 553-59 que define la "propiedad horizontal por parcelas" con bastantes similitudes a como viene fijado en la LPH.
El punto 2 del artículo 24 otorga a estos complejos dos opciones de constitución, dando la posibilidad de acogerse a los procedimientos de la LPH (art. 5) o bien, constituir o una comunidad de propietarios si no una agrupación de comunidades que tendrán el mismo funcionamiento que una comunidad de propietarios constituida en propiedad Horizontal pero con una serie de especialidades propias de su carácter asociativo.
Si los copropietarios del complejo no deciden constituir ninguna de las comunidades indicadas, las mismas se regirán por los pactos que alcancen entre ellos y de forma supletoria, según lo dispuesto en la LPH.
El art. 24 LPH se encuentra en el Capítulo II de la Ley de Propiedad Horizontal, encargado de regular las disposiciones aplicables al régimen de la propiedad por pisos o locales. Otros artículos en este Capítulo son: