El artículo 4 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece una excepción a la posibilidad de disolver un condominio. Así, los elementos comunes que lo sean en virtud del régimen de propiedad horizontal no pueden ser repartidos entre los copropietarios.
Para hacerlo sería necesario, en primer lugar, privatizar el elemento. Por ejemplo, si se quiere vender la vivienda del portero primero habrá que hacerla privativa, modificando los Estatutos de la comunidad. Pero sin este paso previo no se podrá extinguir la copropiedad, constituyendo el art. 4 LPH una excepción a la facultad general de disolver el procomún establecida en el art. 400 del Código Civil.
La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.
Artículo 4 Ley de Propiedad Horizontal (49/1960).
Estamos ante una auténtica excepción al principio procedente del derecho romano y acogido por nuestro Código Civil que establece que ningún copropietario puede ser obligado a permanecer en comunidad con otros.
Nuestro ordenamiento persigue y protege la propiedad privada y potencia con sus normas que la comunidad se extinga. El legislador reconoce la existencia de situaciones de comunidad, pero no la ve con buenos ojos, y promueve mecanismos para que uno de los condueños puede extinguir esa situación. Ya sea adjudicándose el objeto compartido, o bien una parte de él si es divisible sin menoscabo, o bien recibiendo una compensación al renunciar a su parte.
Así, el artículo 400 del Código Civil señala que cualquiera de los copropietarios podrá pedir la división de la cosa común. Desde un punto de vista procesal, consecuencia del artículo 4 de la LPH, tampoco es aplicable a este caso la acción de división judicial de patrimonios (arts. 249.2 y 250.2 de la LEC).
En definitiva, la comunidad sobre elementos comunes de una comunidad de vecinos no puede extinguirse por el ejercicio de estas acciones individuales. La LPH sí permite extinguir posibles comunidades de las entidades independientes que forman parte de esa comunidad, es decir se puede dividir la cotitularidad de un piso o un local o una plaza de garaje o trastero si no son elementos anejos a viviendas o locales, pero no se puede repartir/dividir una escalera, un rellano, un cuarto de contadores o incluso la vivienda del portero.
Hemos de tener en cuenta que aún permitiéndose la división sobre entidades privativas esta no podrá llevarse a efecto si la división se constituyó en beneficio de la comunidad. De modo que el primer paso para disolver un elemento común será disolver la copropiedad, otorgando al elemento carácter de privativo en los Estatutos de la comunidad.
El art. 4 LPH se encuentra en el Capítulo II de la Ley de Propiedad Horizontal, encargado de regular las disposiciones aplicables al régimen de la propiedad por pisos o locales. Otros artículos en este Capítulo son: