El artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula la responsabilidad de la comunidad de propietarios frente a terceros. Así, establece una responsabilidad patrimonial universal, similar a la aplicable a personas físicas, aunque también permite la derivación de la deuda a propietarios individuales.
1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
Artículo 22 Ley de Propiedad Horizontal (49/1960).
La elaboración de este precepto tiene su germen en un fraude que era habitual en el pasado a través del cual, las comunidades de propietarios demandadas y condenadas por sentencia firme al pago de una deuda frente a un tercero se vaciaban patrimonialmente dejando de pagar todos los comuneros las cuotas.
De este modo no había nada líquido que la parte acreedora pudiera embargar y por lo tanto la sentencia era de ejecución imposible. Así el legislador dotó de un mecanismo procesal para evitar que esto sucediera, permitiendo al acreedor dirigir la ejecución subsidiaria contra cualquiera de los comuneros, siempre y cuando se haya acreditado la falta de bienes embargables de la comunidad.
Así, partiendo de la base indicada en el párrafo primero en que la comunidad responde frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor, se introduce la posibilidad para el acreedor de dirigirse frente a cada propietario pero solo por la parte correspondiente a su cuota de participación. Es decir, no se le puede reclamar más que su parte correspondiente en la participación en la comunidad a cuenta de esa deuda con la comunidad. El propietario que se vea requerido puede enervar la acción del acreedor acreditando el pago de las cuotas correspondientes presentando los justificantes de pago y los acuerdos que fijen el importe de cada cuota a cada inmueble.
Hay que hacer una precisión práctica desde el punto de vista procesal. Para poder valerse de lo establecido en este precepto se hace necesario dirigir la demanda no solo contra la comunidad sino contra todos los comuneros. Tal como establece el párrafo 1º solo podrá exigirse esa responsabilidad subsidiaria a los propietarios siempre que hayan sido parte en el proceso, para la cual se obliga a establecer un litisconsorcio pasivo, de tal forma que, en el caso que no pueda ejecutarse la Sentencia contra la comunidad, si se podrá dirigirse frente a cada uno de los comuneros. Realmente puede ser complicado reclamar deudas a comunidades de propietarios, ya que podría darse el caso de tener que dirigir la ejecución contra todos los comuneros. No es habitual, pero puede ocurrir, con el desgaste y tiempo que ello lleva.
El art. 22 LPH se encuentra en el Capítulo II de la Ley de Propiedad Horizontal, encargado de regular las disposiciones aplicables al régimen de la propiedad por pisos o locales. Otros artículos en este Capítulo son: