Artículo 20 Ley de Propiedad Horizontal

El artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula las funciones del Administrador de la Comunidad. Esta es una de las piezas clave de la comunidad, ya que suele ser la única figura profesionalizada y la más activa de todas, encargándose de la gestión ordinaria de la entidad.

Artículo 20 Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en el BOE

1. Corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Artículo 20 Ley de Propiedad Horizontal (49/1960).

El Administrador en el art. 20 LPH

Siguiendo con los órganos de la comunidad, dejando atrás a la Junta de propietarios, el artículo 20 fija una lista de funciones del administrador de una comunidad. El administrador es la principal figura técnica de una comunidad. Es recomendable que sea alguien ajeno a la comunidad, es decir que no sea propietario y actúe con carácter profesional. No es obligatorio que esté colegiado, pero si es muy recomendable que lo esté.

Funciones del Administrador

En relación con sus funciones, diremos lo siguiente:

• Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios. El Administrador tiene la facultad de advertir y apercibir a los propietarios cuyo comportamiento y actos puedan suponer un daño o un uso inadecuado o incorrecto de los servicios comunes o que genere daños o molestias en los elementos privativos.
• Preparar plan de gastos. La planificación económica y financiera de la comunidad es esencial. Se trata de identificar las necesidades y de ellas separar gastos urgentes de aquellos que razonablemente puedan posponerse. Con base en dicha información elaborar dicho plan para presentarlo en la Junta.
• Atender la conservación del edificio disponiendo reparaciones necesarias y medidas urgentes. Por ejemplo el restablecer la luz en elementos comunes o reparaciones necesarias para reabastecer el agua en la comunidad.
• Ejecutar los acuerdos sobre obras y efectuar pagos y realizar cobros. 
• Actuar como secretario de la Junta. Hay que recordar que el artículo… LPH permite acumular en la misma persona las funciones de administración y secretariado. De hecho es relativamente común en muchas comunidades, ya que algunos administradores de fincas en su cartera de servicios incluyen también estas tareas.
• Todas aquellas que le atribuya la junta dentro del ámbito de sus funciones. Aquí se incluye cláusula de cierre que permite atribuir al administrador otras funciones. En general, estas funciones han de estar relacionadas con tareas de administración. No cabe que las facultades decisorias  del Presidente sean delegadas en la administración ni aun mediando acuerdo de la Junta. 

Posición del art. 20 en la Ley de Propiedad Horizontal

El art. 20 LPH se encuentra en el Capítulo II de la Ley de Propiedad Horizontal, encargado de regular las disposiciones aplicables al régimen de la propiedad por pisos o locales. Otros artículos en este Capítulo son:

• Art. 3. Diferencias entre régimen privativo y común.
• Art. 4. Indivisibilidad de elementos comunes.
• Art. 5. Título constitutivo.
• Art. 6. Régimen interior.
• Art. 7. Modificaciones y actuaciones.
• Art. 8. DEROGADO.
• Art. 9. Obligaciones de los propietarios.
• Art. 10. Actuaciones obligatorias.
• Art. 11. DEROGADO.
• Art. 12. DEROGADO.
• Art. 13. Órganos de gobierno.
• Art. 14. Funciones de la Junta de Propietarios.
• Art. 15. Asistencia a la Junta de Propietarios.
• Art. 16. Reunión de la Junta de Propietarios.
• Art. 17. Acuerdos de la Junta de Propietarios.
• Art. 18. Impugnación de los acuerdos de la Junta.
• Art. 19. Actas.
• Art. 20. Funciones del Administrador de fincas.
• Art. 21. Procedimiento monitorio.
• Art. 22. Responsabilidad por deudas.
• Art. 23. Extinción del régimen de propiedad horizontal.
• Art. 24. Complejos inmobiliarios privados.