El artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula la extinción del régimen de propiedad horizontal. Básicamente este deriva de la destrucción del edificio o de la conversión de la comunidad en una propiedad o copropiedad ordinarias (es decir, su privatización completa).
El régimen de propiedad horizontal se extingue:
Primero. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
Segundo. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
Artículo 23 Ley de Propiedad Horizontal (49/1960).
El legislador ha postergado adecuadamente al final de la LPH la determinación de los casos en los cuales el régimen de Propiedad Horizontal llega a su fin.
En primer lugar establece una causa física como es la destrucción del edificio, lo que puede producirse por cualquier causa física que podamos imaginar (explosiones de gas, derrumbes por terremotos, por incendios, por la propia aluminosis del inmueble, etc.). Sin embargo la Ley señala que esto se producirá "salvo pacto en contrario". Llamamos la atención sobre este punto en el que cabe la posibilidad de mantener dicha comunidad aun en ese caso de destrucción del edificio si así queda establecido en ese pacto.
Para fijar la destrucción del edificio a efectos del artículo veintitrés LPH se atiende a un criterio estrictamente económico, ya que tal destrucción será considerada como tal si el valor de reconstrucción o reparación excede del 50 % del valor de la finca en el momento anterior a la contingencia que da origen a la destrucción. Por lo tanto se hacen precisas dos cosas:
De esto se encargarán los seguros que haya, pero habrá que estudiar sus tasaciones y peritajes, ya que evidentemente estarán orientados a la solución menos costosa para la compañía aseguradora, lo que puede contravenir los intereses comunitarios.
Otra de las formas en que se extingue la comunidad horizontal es mediante su cambio a comunidad ordinaria o romana. Es decir, desapareciendo los elementos privativos y creando cuotas indivisas sobre el total. Todos son dueños de todo en proporción a su parte alícuota.
Esto puede darse en comunidades de muy pocos vecinos entre los cuales hay vínculos de parentesco, o bien cuando todo el edificio y sus entidades independientes pertenecen a una única persona. El cambio de comunidad horizontal a comunidad ordinaria se realizará mediante la correspondiente escritura pública que accederá al Registro de la Propiedad de la demarcación correspondiente.
El art. 23 LPH se encuentra en el Capítulo II de la Ley de Propiedad Horizontal, encargado de regular las disposiciones aplicables al régimen de la propiedad por pisos o locales. Otros artículos en este Capítulo son: