El artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula las funciones de la Junta de Propietarios. Entre ellas destaca el nombramiento de órganos de gobierno, la aprobación de planes de gastos e ingresos, presupuestos y Estatutos y la adopción de medidas para mejorar el servicio común.
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Artículo 14 Ley de Propiedad Horizontal (49/1960).
Tras ver en el precepto anterior los distintos órganos y cargos de una Comunidad de Propietarios, entramos en el terreno de las funciones de cada uno de ellos. Empezando por la Junta de propietarios que hemos calificado como mayor órgano decisorio.
Podemos hacer una analogía en el sentido de indicar que es el órgano representativo de la voluntad de la comunidad. Tiene rasgos comunes con una asamblea legislativa con la diferencia de que en este caso no hay representación, sino que los interesados concurren directamente a las votaciones (salvo que deleguen el voto en otro vecino) y que no se elaboran leyes, sino que se toman decisiones que afectan a intereses comunitarios.
El art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal atribuye las siguientes funciones a la Junta de Propietarios:
La comunidad no puede funcionar sin los cargos de la misma. Necesita un presidente que la represente y una de las primeras cosas que tiene que hacer la Junta de propietarios en su primera sesión es designar quien ejercerá la presidencia, así como los cargos de administración y secretariado.
En aquellos casos en los que alguna de los integrantes de la comunidad no esté contento con la gestión de estos cargos deberá exponer su disconformidad en la Junta de Propietarios donde se debatirá sobre la procedencia de la queja o reclamación y en su caso, remover en el cargo a quien corresponda y valorar el inicio de alguna actuación de responsabilidad cuando así corresponda.
Otra de las funciones relevantes de la Junta es la relativa a la contabilidad de la misma. Las cuentas con sus partidas de ingresos y gastos.
Estas deben aprobarse en la Junta tras su revisión por la misma. La presidencia, como órgano ejecutivo, no necesariamente necesita siempre el visto bueno de la Junta para realizar pequeños gastos, pero sí que tiene que rendir cuentas de lo que se hace ante la Junta. En la misma se llevará un control de los ingresos previstos y gastos proyectados o los extraordinarios que haya que afrontar.
Conectado con lo anterior también se aprobarán los presupuestos para adoptar determinadas obras y reparaciones en interés de la comunidad. También se informarán de las medidas que por razones de urgencia haya adoptado el administrador.
Hablamos de aquellas sobre las que no quepa demora para someter a la decisión colegiada por posibles daños que pudieran causar una actuación lenta. Por ejemplo, rotura de tuberías. Hay que actuar con rapidez para evitar filtraciones e inundaciones, así como daños mayores.
Si la comunidad decide adoptar normas de funcionamiento interior o aprobar reglamentos solo se podrá hacer a través de la decisión de la Junta de Propietarios lo cual es perfectamente coherente, ya que son normas dadas por los propietarios para todos los propietarios y vinculantes para todos los usuarios.
Por último, el apartado e) del art. 14 LPH establece de forma amplia la obligatoriedad de someter a la junta cualquier cuestión de interés para la comunidad. De esta forma no queda nada fuera en la descripción de las funciones de la Junta y lo que corresponderá determinar en cada caso si hay desacuerdo, es si una cuestión concreta tiene interés comunitario o no.
El art. 14 LPH se encuentra en el Capítulo II de la Ley de Propiedad Horizontal, encargado de regular las disposiciones aplicables al régimen de la propiedad por pisos o locales. Otros artículos en este Capítulo son: