El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula algunos de los límites que la convivencia en comunidad impone sobre la utilización de los elementos privativos. Así, el hecho de ser propietario de un elemento privativo no es razón suficiente para realizar actuaciones (u obras y reformas) que puedan perjudicar a la convivencia.
Por eso, este artículo establece un procedimiento de defensa al que pueden recurrir los vecinos en caso de obras no autorizadas o actuaciones molestas, prohibidas o insalubres.
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Artículo 7 Ley de Propiedad Horizontal (49/1960).
Este precepto agrupa dos cuestiones conexas pero diferenciadas:
Respecto a la primera cuestión se trata de conjugar la propiedad privada con la comunidad, latiendo de fondo la cuestión sobre el uso de la propiedad que queda limitado por otros derechos.
Podría pensarse que cada cual tiene total derecho a hacer lo que quiera y las obras que quiera en su vivienda o local, pero también es ajustado a la razón pensar que estas actividades no pueden vulnerar derechos comunes de la comunidad.
Así el artículo 7.1 de la LPH sacraliza legalmente esta cuestión a fin de poder impedir más fácilmente la realización de obras que comprometan la seguridad y estética del edificio o la de algún vecino.
Esto supone que cualquier obra a realizar dentro de la vivienda debe ser autorizada por la comunidad quien no podrá negarse siempre y cuando no se comprometan los bienes indicados (seguridad del propio inmueble, del de los vecinos de elementos de la comunidad y la estética del edificio).
En este sentido, si la obra es de cierta envergadura será necesario un proyecto de obra donde se podrá comprobar si la obra afecta o no a lo indicado.
En el caso de actuaciones prohibidas de algún vecino, sin perjuicio de la posibilidad de la comunidad de establecer alguna sanción, la LPH ha dotado a las comunidades de un mecanismo específico para pedir la cesación de estas actividades prohibidas, dañosas o molestas, por parte de alguno de los propietarios:
El art. 7 LPH se encuentra en el Capítulo II de la Ley de Propiedad Horizontal, encargado de regular las disposiciones aplicables al régimen de la propiedad por pisos o locales. Otros artículos en este Capítulo son: