El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) delimita los diferentes tipos de propiedad que entran en juego en estos inmuebles. Se refiere, en particular al régimen privativo y al régimen de copropiedad, regida por los titulares en proporción a su cuota de participación.
En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.
Artículo 3 Ley de Propiedad Horizontal (49/1960).
El artículo tercero, adentrándose en el terreno de los derechos que corresponden a los participantes de una comunidad de propiedad horizontal, establece la dualidad entre propiedad privativa y la propiedad común y compartida, de carácter horizontal.
Teniendo en cuenta que el edificio se dividirá en entidades independientes unas de otras, susceptibles de aprovechamiento y uso individualizado y exclusivo por aquellos que tenga el pleno dominio o algún título de uso, se reconoce el derecho de la propiedad privada sobre estas entidades.
Si se trata de viviendas, pueden constituir domicilio en el más estricto sentido de la palabra y en sus vertientes constitucional (inviolabilidad del domicilio del artículo 18.2 de la constitución) y penal (allanamiento de morada como tipo penal recogido en el artículo 202 del Código Penal).
Igualmente esas entidades independientes pueden también pueden ser locales comerciales, trasteros e incluso garajes, aunque en estos dos últimos casos, normalmente suelen ir anejos a una vivienda, es decir, no son entidad independiente y separada de la finca de la que es aneja.
Esta propiedad privada dentro de un edificio, no sería posible sin un conjunto de elementos comunes constituidos por accesos, escaleras, rellanos y otras dependencias de las que todos los titulares de derechos sobre uso sobre las entidades independientes han de utilizar necesariamente todos los vecinos.
De la conjunción de ambos derechos surge la necesidad de una regulación de todo aquello que resulta comunitario y como corresponde a cada entidad independiente contribuir a los beneficios y cargas del su sostenimiento.
Así, la Ley señala que cada vivienda o local será adjudicataria de una cuota de participación en la comunidad. Esta cuota será más elevada cuando mejor sea la vivienda o local. La Ley no lo dice, pero la asignación de cuotas la suele hacer el promotor del edificio en la escritura de división horizontal y tiene en cuenta diversos factores, como veremos en el artículo 5 de la LPH.
Como regla general, la cuota de participación no se puede modificar a no ser que se acuerde por unanimidad de los propietarios. El hecho de que no se pueda o sea muy difícil modificar la cuota de comunidad de cada elemento privativo, no impide que los propietarios puedan disponer sus derechos de dominio sobre estos inmuebles, lo que sin embargo no afectará ni a las cuotas ni a los elementos comunes y a los derechos y especialmente a las obligaciones con la comunidad de propietarios.
El art. 3 LPH se encuentra en el Capítulo II de la Ley de Propiedad Horizontal, encargado de regular las disposiciones aplicables al régimen de la propiedad por pisos o locales. Otros artículos en este Capítulo son: