El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula el procedimiento monitorio, un proceso especialmente diseñado para cobrar deudas pendientes en la comunidad. Se trata, por tanto, de un artículo de corte procesal, al que se debe acudir en aquellos momentos en que convenga recobrar cuotas de la comunidad impagadas.
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.
En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.
5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.
Artículo 21 Ley de Propiedad Horizontal (49/1960).
El artículo veintiuno LPH fija el mecanismo procesal para poder exigir el cumplimiento de las obligaciones de pago establecidas para los propietarios en virtud de los apartados e) y f) del artículo noveno del mismo texto legal.
En concreto, dichos apartados fijan la obligación de los propietarios de contribuir, en proporción a la cuota de participación fijada en estatutos a los gastos generales que generen el sostenimiento y mantenimiento del inmueble donde existe la comunidad de vecinos, así como contribuir en la misma proporción al fondo de reserva de la comunidad para obras de conservación.
Si algún propietario no cumple con estas obligaciones de pago el mecanismo procesal fijado para exigir el cumplimiento de las mismas es el procedimiento monitorio que encontramos regulado en los arts. 812 y ss de la Ley 1/200, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC).
La Junta podrá acordar exigir judicialmente el pago de estas deudas, para lo cual será necesario emitir certificación de la liquidación de la deuda expedida por el Secretario con conformidad del presidente para notificar al propietario moroso. Esta comunicación se puede dirigir tanto al propietario actual como al anterior. Hay que tener en cuenta lo dispuesto en el párrafo tercero del artículo noveno LPH, en el que se indica que un nuevo adquirente puede responder de la deuda generada por el anterior propietario (transmitente) por la anualidad en curso y las tres anualidades anteriores, quedando el piso o local afecto al cumplimiento de esta obligación de pago.
El proceso monitorio se iniciará mediante la petición inicial de requerimiento de deuda presentada en el Juzgado con los requisitos procesales correspondientes. De esta petición el Juzgado dará traslado al propietario deudor quien podrá acceder al pago mediante consignación o de forma extrajudicial o bien oponerse. Si esto sucede la Comunidad puede pedir el embargo preventivo de sus bienes, el cual solo puede ser levantado por el deudor mediante caución suficiente. Este procedimiento con el afán de reducir la morosidad en el ámbito de la Propiedad Horizontal.
Desde el punto de vista del deudor, es preferible evitar llegar a que se le reclame por esta vía toda vez que como en todo procedimiento se generarán costas y gastos que incrementarán el pago que deba de atender.
El art. 21 LPH se encuentra en el Capítulo II de la Ley de Propiedad Horizontal, encargado de regular las disposiciones aplicables al régimen de la propiedad por pisos o locales. Otros artículos en este Capítulo son: